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REITs不適宜著急得人項(xiàng)目投資
【靈光一閃】
REITs最底層投資方向的穩(wěn)定決定了盈利提高空間不足。
蔣光祥
REITs重新進(jìn)入許多人的視野，可能就是因?yàn)榻趶V州市地鐵3地鐵線正要“發(fā)售”消息。這令“平常人日常搭乘自身使用價(jià)值一個(gè)多億的公共交通工具交通出行”，將不再局限于一個(gè)段子。廣州地鐵集團(tuán)擬發(fā)布基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)流程，往往優(yōu)選廣州市地鐵3地鐵線主線任務(wù)作底層資產(chǎn)，雖知，便是3號臥底多，十分擁堵，簡單說就是財(cái)源廣進(jìn)，現(xiàn)金流量強(qiáng)。廣州地鐵3地鐵線經(jīng)過關(guān)鍵樞紐站、景點(diǎn)打卡地、知名院校等人流量集中地，早晚高峰時(shí)間壯闊場景聽說和北京10地鐵線、上海市6地鐵線有一拼，單日客流量長居廣州市地鐵第一位。其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)REITs作為當(dāng)前詳盡發(fā)布進(jìn)展的城市公共交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)REITs之一，一旦取得成功落地式拿到中國地鐵站REITs立減，帶頭作用顯著，都將給一般的用戶的可選擇財(cái)產(chǎn)菜單欄上增加一道穩(wěn)定種類。
REITs的英文翻譯全稱為“Real Estate Investment Trusts”，用中文描述便是“不動(dòng)產(chǎn)投資信托股票基金”。大家都知道，房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)擁有自身的優(yōu)缺點(diǎn)。最大的優(yōu)勢是能夠造成平穩(wěn)現(xiàn)金流量，例如房租收入，主要缺點(diǎn)本身流通性差，碰到近期的不景氣市場行情，就不好賣。REITs卻完全拿捏的死死這一點(diǎn)，把這些欠缺流通性不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)闃O強(qiáng)流動(dòng)性證劵。一方面房產(chǎn)造成的租金等現(xiàn)金流量，做為項(xiàng)目投資非流動(dòng)負(fù)債依照比例分配為投資者，另一方面則使固定資產(chǎn)的原始權(quán)益人，其實(shí)就是資產(chǎn)需求者贏得了資金扶持，不失為一種高效的股權(quán)融資方法。更加可貴的是，REITs一般有強(qiáng)制性分紅派息現(xiàn)行政策，中國公募基金REITs每一年以紅股方法分給投資者的額度，不少于當(dāng)初能夠分派金額的90%，每一年不能低于1次。這相比A股許多上市企業(yè)可以說有劃算了許多。
但嚴(yán)格上來說，REITs，特別是公募基金REITs（公開市場操作根據(jù)發(fā)售規(guī)范化證劵或受益憑證匯聚投資人資產(chǎn)），在中國依然歸屬于新鮮事物。截至今年1月初，早已上市公募基金REITs商品但是24只，經(jīng)營規(guī)模不一，新項(xiàng)目包括了高速路、保障房、物流倉儲配送等幾種資產(chǎn)類型，正探尋在別的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行業(yè)開展試點(diǎn)。事實(shí)上廣州地鐵集團(tuán)運(yùn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)REITs發(fā)售已經(jīng)有2年時(shí)間，終于在日前獲得行政經(jīng)理機(jī)構(gòu)出具的無異議函。從發(fā)展前景來說，公募基金REITs的意義深刻，市場需求不可小覷。近些年緊緊圍繞公募基金REITs稅收制度提升、業(yè)態(tài)創(chuàng)新擴(kuò)面、商品擴(kuò)募等多個(gè)方面利好消息層出不窮，有關(guān)新政策在包含發(fā)改委、證監(jiān)、財(cái)政局、稅收等多個(gè)管控規(guī)格陸續(xù)發(fā)布。在其中去年初國家財(cái)政部及國家稅務(wù)總局公布的示范點(diǎn)稅收優(yōu)惠政策“3 號文”可以作為意味著。
對于一般投資者而言，伴隨著往日回報(bào)率高新企業(yè)的私募基金（多數(shù)為房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)）規(guī)劃等非標(biāo)產(chǎn)品式微，個(gè)股這種又非一般人會玩得轉(zhuǎn)，目前市面上可以接觸過的嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)、盈利還行的財(cái)產(chǎn)種類已不多，連金融機(jī)構(gòu)主推固定收益的投資理財(cái)產(chǎn)品都要在市場行情蕭條時(shí)跌破凈值。怎樣在所謂經(jīng)濟(jì)下滑期，確保自己那三瓜兩棗，也是家庭資產(chǎn)種子，有一個(gè)稍微超過存款利率，又算是安全性投資收益，似股又像是債務(wù)的公募基金REITs目前來說有可能是平常人最合適的選擇之一。其底層資產(chǎn)大多為完善高品質(zhì)、經(jīng)營相對穩(wěn)定的建設(shè)項(xiàng)目，一方面有比較很明確的現(xiàn)金流量和利潤總體目標(biāo)，一般情況下不容易“讓你失望”，論其我們目前對REITs增量的審批非常謹(jǐn)慎。但是要想大賺也是不現(xiàn)實(shí)的，REITs最底層投資方向的穩(wěn)定決定了盈利提高空間不足。但這一在中長期視域下具有比較高確定性金融理財(cái)產(chǎn)品，平常人參加的情況下，有一點(diǎn)需要注意，那就是要避開二級市場的折溢價(jià)蹭熱點(diǎn)，此時(shí)可以將REITs視作“發(fā)票”，便會清晰賺錢的難度系數(shù)到底有多大，它不適宜著急得人。
（作者系股票基金從業(yè)人員）
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