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領(lǐng)頭羊競相進(jìn)入局公募REITS行至“十字路口”
◎記者 梁銀妍 何漪
“競爭越來越激烈?！边@是第一批公開發(fā)行REITS上市兩年后基金經(jīng)理的聲音。
擴(kuò)大資產(chǎn)的順利上市，讓更多的機(jī)構(gòu)看到了公開發(fā)行REITS的可能性。截至目前，已有19名基金管理人進(jìn)入公募REITS領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著公開發(fā)行REITS擴(kuò)張機(jī)制的實(shí)施，行業(yè)也進(jìn)入了“十字路口”，基金管理人布局資產(chǎn)類型，注重培養(yǎng)能力，促進(jìn)擴(kuò)張工作，治理結(jié)構(gòu)和管理方法差異化，將促進(jìn)行業(yè)向更加多樣化的方向發(fā)展，最終出現(xiàn)一批高質(zhì)量的公開發(fā)行REITS產(chǎn)品和優(yōu)秀的基金管理機(jī)構(gòu)。
領(lǐng)導(dǎo)爭相入局
面對(duì)公募REITS市場，越來越多的基金公司“坐不住”。
從試點(diǎn)到正常發(fā)行，再到擴(kuò)大資產(chǎn)上市，公共REITS不僅借鑒了成熟的市場經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律，而且符合中國國情的發(fā)展道路。其業(yè)務(wù)模式、治理結(jié)構(gòu)和管理方法在探索中逐漸成熟，形成了一定的規(guī)模效應(yīng)和示范效應(yīng)。
近日，易方達(dá)基金申請廣州開發(fā)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園REIT、工行瑞信基金申請工行瑞信河北高速集團(tuán)高速公路REIT，意味著龍頭基金公司正式進(jìn)入公開發(fā)行REITS市場。此外，廣發(fā)基金等機(jī)構(gòu)正在探索REITS藍(lán)海。招商基金還申請了基金子公司，全面布局基礎(chǔ)設(shè)施REITS業(yè)務(wù)。
“對(duì)于想要開展公開發(fā)行REITS業(yè)務(wù)的基金公司來說，現(xiàn)在是一個(gè)好時(shí)機(jī)。”一位業(yè)內(nèi)人士透露，一方面，業(yè)務(wù)可行性得到了充分驗(yàn)證，啟動(dòng)和擴(kuò)張機(jī)制得到了實(shí)踐，運(yùn)行良好；另一方面，業(yè)務(wù)發(fā)展一直“先發(fā)優(yōu)勢”，利用公開發(fā)行REITS仍處于“藍(lán)?！彪A段，機(jī)構(gòu)仍有機(jī)會(huì)發(fā)展壯大。
從新機(jī)構(gòu)的角度來看，其選擇的底層資產(chǎn)是目前相對(duì)成熟的資產(chǎn)類型。Choice數(shù)據(jù)顯示，在已建立的公共REITS中，工業(yè)園區(qū)和高速公路共有16個(gè)REITS，占總數(shù)的一半以上。
業(yè)內(nèi)人士表示，這兩類項(xiàng)目受到機(jī)構(gòu)的青睞，除了成熟的市場運(yùn)作外，清晰的審計(jì)也是一個(gè)重要原因。此前，中國證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)交易所修訂了REITS審計(jì)指南，結(jié)合工業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路等資產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，從項(xiàng)目合規(guī)、歷史運(yùn)營和評(píng)價(jià)參數(shù)設(shè)置維度細(xì)化了兩類資產(chǎn)的審計(jì)重點(diǎn)，提高了監(jiān)管的準(zhǔn)確性和效率。
審批常態(tài)化
近日，四個(gè)公開發(fā)行REITS擴(kuò)張項(xiàng)目上市，標(biāo)志著擴(kuò)張機(jī)制的正式實(shí)施。具體來說，博世蛇口產(chǎn)園REITS分別是四個(gè)公開發(fā)行REITS、紅土創(chuàng)新鹽田港REITT、華安張江REIT和中金普洛斯REIT共籌集資金超過50億元。
“擴(kuò)招落地為后續(xù)資產(chǎn)購買提供了參考路徑。REITS研究員表示，這也為基金公司開展公開發(fā)行REITS業(yè)務(wù)提供了多種選擇。“一些公司擅長布局不同類型的資產(chǎn)，并打開管理障礙；一些公司傾向于擴(kuò)大某種資產(chǎn)，最終成為專業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營平臺(tái)。如果擴(kuò)招機(jī)制不落地，大家都在努力拿新項(xiàng)目，資產(chǎn)類型高度同質(zhì)化，最后都長不大?！?/P>
四個(gè)單一擴(kuò)張項(xiàng)目的順利完成，意味著公開發(fā)行REITS市場“首發(fā)+擴(kuò)張”兩輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式的正式形成，將進(jìn)一步促進(jìn)公開發(fā)行REITS審批的正常化。目前，REITS也在積極推動(dòng)景區(qū)、軌道交通、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、鐵路等創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施的實(shí)施?！霸谫Y產(chǎn)證券化的背景下，基礎(chǔ)設(shè)施REITS的民生公益屬性越來越強(qiáng)，存續(xù)量大的資產(chǎn)包裝空間大。博世基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
打造運(yùn)營管理能力行業(yè)標(biāo)桿
目前，已有19名基金經(jīng)理進(jìn)入公開發(fā)行REITS行業(yè)。越來越多的行業(yè)參與者開始思考：公開發(fā)行REITS業(yè)務(wù)的核心需求是什么？經(jīng)理的專業(yè)能力反映在哪些方面？如何更好地利用首次發(fā)行和擴(kuò)張機(jī)制，擴(kuò)大和加強(qiáng)公開發(fā)行REITS業(yè)務(wù)？
在一位投資者看來，基金經(jīng)理必須明確自己的責(zé)任界限，履行職責(zé)。首次發(fā)行公開發(fā)行REITS只代表了管理者在單個(gè)行業(yè)邁出的一小步。發(fā)行不是終點(diǎn)，而是起點(diǎn)。只有當(dāng)管理到位時(shí)，它才會(huì)持續(xù)很長時(shí)間。投資者關(guān)注的是管理者能否做好公開發(fā)行REITS的持續(xù)管理，提高運(yùn)營效率；二是管理者能否不斷優(yōu)化單個(gè)公開發(fā)行REIT產(chǎn)品。
中金基金REITS基金經(jīng)理劉立宇也提出了類似的看法。他說，如果將公開發(fā)行REITS與上市公司進(jìn)行比較，基金經(jīng)理、原股東和外部管理機(jī)構(gòu)將履行自己的職責(zé)，基金經(jīng)理和外部管理機(jī)構(gòu)的工作人員將扮演不同的角色，開展基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營和管理。同時(shí)，基金成立了運(yùn)營咨詢委員會(huì)，邀請行業(yè)專家就重大事項(xiàng)進(jìn)行溝通，為基金的重大決策提供專業(yè)建議。
“‘利益綁定、長期承諾、歸位盡責(zé)、各展所長’是打造產(chǎn)品競爭力的關(guān)鍵。劉立宇表示，要形成公開發(fā)行REITS的可持續(xù)發(fā)展，一方面，底層資產(chǎn)是“壓艙石”。原股東在首次發(fā)行和擴(kuò)張時(shí)，應(yīng)“將資產(chǎn)作為產(chǎn)品取出”，通過不斷注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，形成資產(chǎn)管理規(guī)模效應(yīng)，不斷提高產(chǎn)品管理規(guī)模和內(nèi)在價(jià)值。另一方面，基金經(jīng)理和外部管理機(jī)構(gòu)應(yīng)繼續(xù)提高資產(chǎn)經(jīng)營管理能力，形成有效的整合協(xié)調(diào)，通過加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化的經(jīng)營管理，提高管理效率，提高產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)績，為投資者創(chuàng)造價(jià)值。
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