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探索上海二手房市場：大量上市 成交周期長
◎記者 張良
“如果用一個詞來描述最近的上海二手房市場，那就是‘輕’?，F(xiàn)在很多賣家會打電話問有沒有人想看房，愿意降低掛牌價。買家挑挑揀揀，不急著出手。我們店之前交易的訂單都是去年看房，直到今年才交易的客戶。目前上市房屋數(shù)量大，賣家多，買家少，部分房屋的議價空間可達20%至25%。上海市松江區(qū)九亭地鐵站附近一家房地產(chǎn)中介店的經(jīng)理解峰(化名)告訴《上海證券報》。
相應地，今年2月和3月出現(xiàn)一波復蘇后，上海二手房市場交易量連續(xù)兩個月下降。根據(jù)上海中原房地產(chǎn)統(tǒng)計，5月份上海二手房交易量為1.53萬套，比4月份的1.77萬套減少了13.56%左右，接近上海二手房月均交易量為1.5萬套的“榮枯線”。
業(yè)內人士認為，目前上海二手住房市場住房較多，客戶較少。如果沒有良好的刺激房地產(chǎn)市場消費的政策，二手住房的“低溫”市場可能會持續(xù)一段時間，買賣雙方將展開深度游戲。
老社區(qū)的房子不容易賣
位于20世紀90年代建成的許多丈夫房，位于上海中外環(huán)境的古美地區(qū)。由于環(huán)境優(yōu)雅，依托蓮花路商圈，生活設施成熟，交通便利，已成為許多剛性需求或首次改善購房者購房的目標區(qū)域之一。在過去的兩年里，古美板塊經(jīng)常有新樓盤上市，催生了一批“賣舊打新”的置換客。然而，隨著二手房市場供過于求，交易周期的延長，一些替代者抱怨不斷。
古美西路某品牌中介店業(yè)務員小宋告訴記者，最近上市的房子數(shù)量很大，很多客戶打算賣掉老房子，轉而買新房。以古美八村為例，該社區(qū)目前有50多套上市房屋，其中80%的業(yè)主需要更換。上市時間短為2個月，最長為1年半。
小宋說：“現(xiàn)在附近老房子的平均價格是每平方米6萬元到6.5萬元，雖然成交價格較低，但客戶的觀望情緒仍然很強烈?！?。
靜安區(qū)大寧板塊上工新村附近一家中介店業(yè)務員老呂向記者介紹，以前平均價格達到9萬元/平方米，現(xiàn)在只有7萬多元/平方米。住房多、客戶少是上海二手房市場的重要特點。
在老呂看來，目前上海二手房市場確實走弱。雖然他今年以來個人交易了5筆訂單，但店內其他銷售人員很少下訂單。他說，為了促進訂單交易，大多數(shù)上市業(yè)主愿意降價，只有10%或20%的業(yè)主不會以自己心中的價格出售。
記者調查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在比較難賣的主要是一些老小區(qū)的房子，而次新小區(qū)的房價相對抗跌，成交也比較穩(wěn)定。
靜安區(qū)廣延路上的寶華現(xiàn)代城是一個平均價格約12萬元/平方米的中高端社區(qū)。記者通過上海中原房地產(chǎn)店內部系統(tǒng)了解到，目前寶華現(xiàn)代城有33套房，其中3套9套，2套16套，其余1套。
“現(xiàn)在市場不是很好，上市量比往年多，但寶華現(xiàn)代城的房子每個月都有交易。這種高端社區(qū)的房價不可能打八折。盡管寶華現(xiàn)代城三房最近剛剛成交，但1660萬元的成交價接近2021年底。今年3月賣出的一套同戶型三房成交價超過1700萬元。有時，業(yè)主剛剛趕上了一個新的計劃。如果買方付款方式好，業(yè)主要求100萬元是正常的。中原房地產(chǎn)業(yè)務員馬超(化名)說。
學區(qū)房也明顯降溫。一些房地產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者，現(xiàn)在一些家長淡化了學區(qū)住房的概念，即使他們買了學區(qū)住房，他們也會考慮生活質量，而不僅僅是掛戶口?！案咂焚|小區(qū)的房子還是比較好賣的，但是老公的房子和樓梯房空了很多。番南小區(qū)、南丹小區(qū)、凱旋一村等徐匯區(qū)學區(qū)房均有20至30套。這種房子很難賣，降價幅度也很大?！?/P>
浦東新區(qū)玉橋地鐵站附近地杰國際城一期為對口建平實驗中學的學區(qū)房。2021年上半年，社區(qū)94.7平方米雙南戶型兩房掛牌價格一度超過10萬元/平方米，現(xiàn)價格大幅下跌。記者了解到，目前地杰國際城一期社區(qū)雙南兩房掛牌十余套，掛牌價格從800萬元到946萬元不等。
房地產(chǎn)經(jīng)紀人小吳告訴記者，今年2月和3月的市場，雖然價格賣得不好，但幸運的是交易量大，現(xiàn)在價格不理想，交易量不多。
成交周期延長
上市量上升，成交量下降是上海二手房市場的主要表現(xiàn)。
受新房市場高供應和一、二手房價格倒掛虹吸效應的影響，3月份上海二手房市場成交量飆升至2.4萬套，4月份成交1.77萬套，5月份成交1.53萬套。目前，上海一、二手房成交比例已達到最高水平：3滑落至1：2.也就是說，原來每交易一套新房，對應的就會交易三套二手房，現(xiàn)在只能交易兩套二手房。
據(jù)小吳觀察，約60%的買家現(xiàn)在是替代品。在替代品中，約30%可以立即支付定金并進入購房過程。另外70%的客戶會花更多的時間談論價格和交易周期，交易率只有20%到30%。
“目前，古美地區(qū)二手房交易周期約為6個月，高層房屋交易尤為緩慢。大多數(shù)買家都在等待，很少有客戶愿意出價。目前，市場上有一些具有成本效益的房屋，每天至少有三組，但客戶的購買決心還不夠，每個人都在等待是否會出臺新政策。”小宋說。
老呂告訴記者，現(xiàn)階段客戶從看房到交易，整個周期可能需要一年時間。“由于上市量大，為了盡快成交，一些社區(qū)的業(yè)主給出的上市價格越來越低，而買家會在沒有看到方向的情況下捂住口袋，謹慎行事。”
一些房地產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者，現(xiàn)在二手房市場買家有兩種趨勢：一是整合住房，賣多套房到大面積高質量的住房；二是追求地理位置，從其他地區(qū)到市中心。
“與其他城市不同，上海常住人口眾多，具備市場穩(wěn)定的基本條件。上述房地產(chǎn)經(jīng)紀人認為，雖然二手房交易量不高，但房價仍然相對穩(wěn)定，因此買家不必擔心市場。
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