文章導(dǎo)航列表:

公募reits(公募REITs（實現(xiàn)資產(chǎn)多元化的投資工具）)

公募REITs是什么意思

reits是什么？

公募基金reits(公募基金reits可以贖回嗎)

公募REITs基金適合什么投資者？

公募REITs為何大跌？

公募reits基金怎么購買

公募REITs如何購買

公募基金reits怎么場外購買？

央企國企將更多參與公募REITs 未來有望向長租公寓類開放

公募reits(公募REITs（實現(xiàn)資產(chǎn)多元化的投資工具）)

公募REITs（實現(xiàn)資產(chǎn)多元化的投資工具）

隨著投資者對于多元化投資的需求不斷增加，公募REITs（實現(xiàn)資產(chǎn)多元化的投資工具）逐漸成為了投資市場的熱門選擇。公募REITs是指通過公開募集資金，投資于不動產(chǎn)項目的一種投資工具。本文將介紹公募REITs的定義、操作步驟以及其優(yōu)勢和風險。

一、公募REITs的定義

公募REITs全稱為公開募集不動產(chǎn)投資信托基金，是一種通過公開募集資金，投資于不動產(chǎn)項目的投資工具。公募REITs的投資范圍廣泛，可以包括商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等。投資者可以通過購買公募REITs的份額，間接參與不動產(chǎn)項目的投資。

二、公募REITs的操作步驟

1.選擇合適的公募REITs產(chǎn)品：投資者首先需要選擇一只合適的公募REITs產(chǎn)品。在選擇時，可以考慮產(chǎn)品的投資策略、風險收益特征以及管理團隊的專業(yè)能力等因素。

2.開立證券賬戶：投資者需要在證券公司開立一個證券賬戶，以便進行公募REITs的交易。在開立賬戶時，需要提供相關(guān)的身份證明文件和銀行卡信息。

3.購買公募REITs份額：在開立證券賬戶后，投資者可以通過證券公司的交易平臺購買公募REITs的份額。購買時，需要輸入產(chǎn)品代碼和購買金額，并確認交易。

4.持有和贖回份額：投資者持有公募REITs的份額后，可以選擇長期持有或者在適當?shù)臅r機進行贖回。贖回時，投資者需要通過證券公司的交易平臺提交贖回申請，并按照規(guī)定的流程進行贖回。

三、公募REITs的優(yōu)勢

1.資產(chǎn)多元化：公募REITs投資于多個不動產(chǎn)項目，可以實現(xiàn)資產(chǎn)的多元化，降低投資風險。

2.流動性較高：相比于直接投資不動產(chǎn)，公募REITs具有較高的流動性。投資者可以隨時通過證券市場買賣公募REITs的份額。

3.專業(yè)管理：公募REITs由專業(yè)的基金管理公司進行管理，投資者無需關(guān)注具體的不動產(chǎn)項目，減少了投資的操作和管理成本。

四、公募REITs的風險

1.市場風險：公募REITs的價格會受到市場供求關(guān)系的影響，存在價格波動的風險。

2.不動產(chǎn)市場風險：公募REITs的投資對象是不動產(chǎn)項目，其價值會受到不動產(chǎn)市場的影響。如果不動產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整或者下跌，公募REITs的價值也會受到影響。

3.政策風險：不動產(chǎn)投資受到政策的影響較大，相關(guān)政策的變化可能會對公募REITs的投資價值產(chǎn)生影響。

結(jié)尾

公募REITs作為一種實現(xiàn)資產(chǎn)多元化的投資工具，為投資者提供了參與不動產(chǎn)項目的機會。投資者可以通過選擇合適的公募REITs產(chǎn)品，開立證券賬戶，購買和持有份額來參與公募REITs的投資。公募REITs具有資產(chǎn)多元化、流動性較高和專業(yè)管理等優(yōu)勢，但也存在市場風險、不動產(chǎn)市場風險和政策風險等風險。投資者在進行公募REITs投資時，需要充分了解相關(guān)風險，并根據(jù)自身的風險承受能力進行投資決策。

公募REITs是什么意思

去年，首批公募REITs上市以來，引發(fā)了眾多投資者的關(guān)注和追捧，但對于許多人而言，公募REITs是一個陌生詞匯。

公募REITs是什么意思?

一、公募REITs的概念

公募REITs是不動產(chǎn)投資信托基金，基金公司通過籌集投資人資金，投資于高速公路、房產(chǎn)、物業(yè)、港口倉儲等領(lǐng)域。

打個比方，如果投資了高速公路類型的REITs，那么你的收益來源是過路費;如果是產(chǎn)業(yè)園、港口倉儲類型的，那么你的收益來源是租金、物業(yè)費等。但其實公募REITs的收益來源不僅僅在于上述的分紅，還包括漲跌。對比起一般的基金，REITs基金的收益漲跌更類同于股票，得到收益的基本原則就是低價買進高價賣出。

二、公募REITs值得投資嗎?

1、從收益層面看

公募REITs至少有90%強制分紅的規(guī)定，雖然這個分紅率并不等于實際的收益率，但這是投資者實實在在拿到手里的錢，是一種長期穩(wěn)定的分紅回報。另外，公募REITs的收益比債券型基金高，但與傳統(tǒng)的股票型、混合型以及指數(shù)型基金相比，公募REITs的收益相對較少且回報周期較長，如果想獲得比較好的收益，長期持有會比較穩(wěn)定。

2、從風險層面看

公募REITs投資的是基礎(chǔ)項目領(lǐng)域，一般與其他資產(chǎn)類別的相關(guān)性較低，因此也可以有效的實現(xiàn)資產(chǎn)組合分散化管理。但同樣應(yīng)該明晰的是，并不是所有的項目都會賺錢。

總的來說，公募REITs投向明確、強制分紅等特點能夠使得投資者獲得相對穩(wěn)定的收益，具備較好的投資價值。但值得注意的是，對于普通的個人投資者而言，公募REITS作為一類新的基金品種，比較復(fù)雜，在進行投資前需對其基本知識進行全面了解，不能跟隨市場大流盲目投資。

reits是什么？

REITs（Real EstateInvestment Trusts）即房地產(chǎn)信托投資基金，是一種通過發(fā)行股份或受益憑證匯集資金，由專門的基金托管機構(gòu)進行托管，并委托專門的投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
REITs最早產(chǎn)生于美國20世紀60年代初，由美國國會創(chuàng)立，意在使中小投資者能以較低門檻參與不動產(chǎn)市場，獲得不動產(chǎn)市場交易、租金與增值所帶來的收益。

擴展資料
一、REITs主要有以下特點：
1、基金投資的項目是不動產(chǎn)
并且規(guī)定了該不動產(chǎn)一定是已完工在盈利的不動產(chǎn)，不可以是還在建設(shè)中的項目。不動產(chǎn)包括但不限于：寫字樓、酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)、倉儲地產(chǎn)、公路、鐵路、變電站等等。
需要注意的是，我們國家公募REITs秉承中央多次強調(diào)“房住不炒”的概念，是明確排除了住宅還有商業(yè)地產(chǎn)。我們國家的公募REITs是主要投向一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。

2、投資者擁有的是實物資產(chǎn)的所有權(quán)
由于基金投資的項目是實物資產(chǎn)，所以投資者所擁有的就是實物資產(chǎn)的所有權(quán)。

3、流動性較高
REITs基金會對不動產(chǎn)進行運營維護，每年絕大部分收益分配給投資者，現(xiàn)金流透明穩(wěn)定，分紅是可以預(yù)期的，投資者如果想要用錢，可以隨時在二級市場賣掉變現(xiàn)。

4、安全性較強，風險可控
REITs基金的收益基本是不動產(chǎn)收租、不動產(chǎn)項目運營利潤以及不動產(chǎn)本身抵押貸款后放貸出去產(chǎn)生的利息，風險相對可控，比股票波動要小。隨著物價上漲，房租也會上漲，地產(chǎn)本身也會增值；隨著社會發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金還會享受到國家發(fā)展改革所帶來的經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展紅利，所以REITs基金還可以抵抗通貨膨脹。

5、收益相對穩(wěn)定
REITs基金的運作方式是大部分收益都要給投資者進行分紅，收益是可以預(yù)期的。但因為嚴格限制基金投向非收租物業(yè)，不允許投入新項目開發(fā)，所以除非地產(chǎn)本身的估值暴漲，不然不要對收益有太高的預(yù)期。

6、投資門檻低
由于REITs基金將資產(chǎn)以大拆小，使得普通人也可以輕松實現(xiàn)包租婆包租公的夢想。

公募基金reits(公募基金reits可以贖回嗎)

公募基金REITs是指通過公開募集的方式，將投資者的資金集中起來，以投資房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)為主要目標的基金產(chǎn)品。REITs即房地產(chǎn)投資信托基金，是一種以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資工具。REITs的投資對象涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等多個領(lǐng)域。REITs投資模式的特點是將房地產(chǎn)資產(chǎn)進行證券化，使投資者能夠通過購買基金份額來間接投資房地產(chǎn)市場。對于公募基金REITs，是否可以通過贖回的方式取回投資呢？接下來的文章將對此進行詳細探討。

公募基金REITs的贖回機制是指投資者可以在特定的時期內(nèi)將持有的基金份額以一定的比例贖回。贖回機制通常由基金公司設(shè)定，投資者需要根據(jù)基金公司公告的贖回時間和條件進行操作。一般而言，基金公司會設(shè)定贖回申請的截止時間、贖回比例等規(guī)定，投資者需要在規(guī)定的時間內(nèi)提交贖回申請，并按照規(guī)定的比例進行贖回。贖回申請通過后，基金公司會根據(jù)贖回比例將相應(yīng)份額的資金返還給投資者。

與其他類型的公募基金相比，公募基金REITs具有一些獨特的贖回特點。公募基金REITs一般設(shè)有較長的贖回周期，投資者需要在指定的贖回時間內(nèi)進行操作，否則無法贖回。公募基金REITs的贖回比例可能會有所限制，投資者可能無法一次性贖回全部持有份額。這是因為REITs的資產(chǎn)特性決定了其在贖回時需要一定時間來進行資產(chǎn)調(diào)整和處置，所以基金公司會根據(jù)實際情況設(shè)定合理的贖回比例。公募基金REITs的贖回可能會產(chǎn)生一定的費用，如贖回手續(xù)費等。投資者在進行贖回操作時需留意相關(guān)費用情況。

公募基金REITs的贖回操作可能會對基金公司和其他投資者產(chǎn)生一定的影響。贖回操作需要基金公司按照贖回比例返還資金給投資者，可能會對基金的現(xiàn)金流造成一定的壓力。贖回操作會導(dǎo)致基金份額的減少，可能會對基金的規(guī)模和投資策略產(chǎn)生一定的影響。投資者在進行贖回操作時需充分考慮這些因素，并選擇合適的時機進行贖回。

公募基金REITs是一種以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資工具，投資者可以通過購買基金份額間接投資房地產(chǎn)市場。公募基金REITs一般設(shè)有特定的贖回機制，投資者可以在特定時間內(nèi)按照規(guī)定的比例進行贖回操作。贖回操作可能會受到一些限制和費用的影響，投資者在進行贖回操作時需充分了解相關(guān)規(guī)定和注意事項。最重要的是，投資者應(yīng)根據(jù)自身的投資目標和風險承受能力，合理選擇是否進行贖回操作。

公募REITs基金適合什么投資者？

REITs的全稱是RealEstateInvestmentTrust，一般是指房地產(chǎn)投資信托基金，有私募和和公募兩種，不過大部分是公募REITs基金。那么公募REITs基金適合什么投資者？公募REITs基金有風險嗎？

公募REITs基金一般是比較適合保險、養(yǎng)老金和個人等各類投資者。

因為公募REITs分紅穩(wěn)定、底層資產(chǎn)價值增值、抗通脹、與股債資產(chǎn)相關(guān)度較低等特性，這類產(chǎn)品一般比較適合保險、銀行、養(yǎng)老金等機構(gòu)投資者。

其次就是一般公募REITs可以提供相對穩(wěn)定的分紅收益，長期持有的收益回報也是十分可觀的。另外，公募REITs與股票、債券類金融資產(chǎn)關(guān)聯(lián)性低，風險分散效果較好，具有較高的配置價值，因此公募REITs基金是有一定風險的，只是風險相對于股票而言小了很多。

我們要知道公募REITs主要提供長期穩(wěn)定分紅為目標，有利于引導(dǎo)養(yǎng)老金、保險等長期資金投資長期收益型資產(chǎn)，對于普通人來說，這次試點公募REITs投資的是掛鉤地區(qū)發(fā)展以及對抗通脹的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施，是一次不錯的機會。

總結(jié)：公募REITs基金一般是比較適合保險、養(yǎng)老金和個人等各類投資者，其次公募REITs基金是有一定風險的，只是風險相對于股票而言小了很多。

公募REITs為何大跌？

公募REITs是指由公募基金公司發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托基金，可以讓普通投資者通過購買基金份額間接參與房地產(chǎn)市場。那么公募REITs為何大跌？基金投資應(yīng)注意哪些方面？我們也為大家準備了相關(guān)內(nèi)容，以供參考。

公募REITs為何大跌？

1、受到宏觀經(jīng)濟因素的影響。房地產(chǎn)市場受到利率、經(jīng)濟周期和政策變化等多種因素的影響。如果經(jīng)濟增速放緩、利率上升或相關(guān)政策收緊，可能會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生負面影響，從而引起公募REITs的凈值下跌。

2、與基金內(nèi)在的風險有關(guān)。公募REITs投資于房地產(chǎn)市場，而房地產(chǎn)市場本身具有較高風險，如供需失衡、房價波動和信用風險等。如果某個地區(qū)的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整或泡沫破裂，將導(dǎo)致公募REITs的價值下跌，此外基金的風險控制策略和基金經(jīng)理的投資決策也可能對公募REITs的表現(xiàn)產(chǎn)生影響。

基金投資應(yīng)注意哪些方面？

1、了解基金的投資策略和風險特征。不同的公募REITs基金可能投資于不同類型的房地產(chǎn)，如商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)或工業(yè)地產(chǎn)等。投資者應(yīng)仔細閱讀基金的招募說明書和相關(guān)信息，了解基金的投資范圍、風險收益特征和運作方式。

2、關(guān)注基金的經(jīng)理團隊和管理水平。基金經(jīng)理的經(jīng)驗和能力對基金的表現(xiàn)有著重要影響，投資者可以通過研究基金經(jīng)理的背景、過往的投資業(yè)績和投資風格，評估其是否適合自己的投資需求。

3、分散投資風險。不要把所有雞蛋放在一個籃子里，投資者可以通過投資多只不同類型的基金或不同行業(yè)的基金，以降低單一基金或單一行業(yè)的特定風險。

公募reits基金怎么購買

近年來，公募REITs基金獲批引發(fā)了公眾關(guān)注，目前已有20余只公募REITs已經(jīng)上市發(fā)行或者待發(fā)行，投資者的資產(chǎn)配置方式又多了一種新模式，公募REITs主要投資于各類公共基礎(chǔ)設(shè)施，收益比較穩(wěn)定，許多投資者想要購買，那么公募REITs怎么購買呢?

公募reits基金怎么購買?

公募reits基金的認購可以通過場內(nèi)、場外兩種渠道，場外主要是通過基金管理人或者基金代銷機構(gòu)進行認購;而場外認購需要通過證券公司等場內(nèi)證券經(jīng)營機構(gòu)進行，需要開立股票賬戶，等待基金上市后可以在二級市場上進行交易。

兩種購買方式具體介紹如下：

【1】場內(nèi)渠道

在場內(nèi)認購公募REITs時，上交所規(guī)定的起購門檻為1000元，深交所規(guī)定的起購門檻為1000份，在基金上市后，投資者可以通過證券賬戶在場內(nèi)買賣。

【2】場外渠道

在場外認購公募REITs時，多為1000元起購，部分100元起購即可，需要注意的是，與場內(nèi)渠道交易不同的是，封閉期內(nèi)投資者無法申購贖回公募REITs基金，需要等封閉期結(jié)束后才能交易或者辦理跨系統(tǒng)轉(zhuǎn)托業(yè)務(wù)到場內(nèi)后，在場內(nèi)實現(xiàn)交易買賣。另外，公募REITs的封閉期較長，甚至長達幾十年。

公募REITs的主要收益來源是從過路費、租金中獲得的分紅收益，相對穩(wěn)定，因此還是具備較高的投資價值的，但是需要注意的是，公募REITs中有一部分收益來源于資本里的，還是存在一定的波動風險，投資者如果想購買該類產(chǎn)品時，還是需要結(jié)合自身的資金需求和風險偏好慎重選擇。

公募REITs如何購買

我國大陸首批REITs主要為公募基礎(chǔ)設(shè)施基金，和房地產(chǎn)的關(guān)系不大。主要收益模式有高速公路收費、產(chǎn)業(yè)園運營、倉儲物流、污水處理、垃圾焚燒發(fā)電等。近期，公募REITs的表現(xiàn)是非常亮眼的，這讓不少投資者對它表示了不小的興趣。那么公募REITs如何購買？讓我們趕緊來了解下吧。

公募REITs如何購買？

想要購買公募REITs，我們需要開通證券賬戶，并需要開通基礎(chǔ)設(shè)施基金權(quán)限，簽署公募基礎(chǔ)設(shè)施基金風險揭示書。

基礎(chǔ)設(shè)施基金權(quán)限怎么開通？

【1】開戶：想要購買公募REITs，首先我們需要有股票賬戶，我們攜帶好個人身份證、銀行卡以及可以正在使用的手機前往證券公司營業(yè)網(wǎng)點辦理，或是通過券商官網(wǎng)、官方APP，按照提示進行驗證申請。

【2】開通權(quán)限：開通股票賬戶后，進入APP【我的】界面，找到【業(yè)務(wù)辦理】，因為不同券商的APP的界面都不太一樣，所以具體操作方法會有一點差別，但是總體流程是一樣的。我們只要在業(yè)務(wù)辦理頁面，找到并點擊【基礎(chǔ)設(shè)施基金權(quán)限開通】就可以按照操作步驟申請開通了。

(來源：漲樂財富通)

在平安證券中，這個申請通道是在【股票協(xié)議簽署】等欄目下，例如需要點擊在業(yè)務(wù)辦理界面下的【公募基礎(chǔ)設(shè)施基金風險揭示書】。

(來源：平安證券)

開通公募REITs賬戶之后，會有短信通知我們申請成功。然后我們在交易頁面輸入想要購買的公募基礎(chǔ)設(shè)施基金的代碼或是名稱就可以進行買賣了。

但是需要注意的是，公募REITs也是有一定風險的，在暴漲期過后，應(yīng)該會有一段回調(diào)的時期，所以說，大家在購買時，需要保持謹慎。

Reit投資指南郭杰群

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公募基金reits怎么場外購買？

您好！首批REITs基金發(fā)售已經(jīng)結(jié)束募集，目前已無法認購，另外公募reits的封閉期很久，所以目前不能場外購買，只能通過場內(nèi)購買哦~

第一批九只REITs基金的詳情如下：圖片在右側(cè)

第一批九只REITs基金的參與買賣方式如下（以華泰賬戶為例）：

場內(nèi)認購的基金份額在公募REITs上市后，采用競價交易及大宗交易，具體的委托交收同A股一樣實行T+1交易、交收。

1、競價交易：通過“漲樂財富通-交易-買入/賣出”菜單操作，申報數(shù)量應(yīng)當為100份或其整數(shù)倍，賣出時余額不足100份部分，應(yīng)當一次性申報賣出。

2、大宗交易：通過“漲樂財富通-交易-其他交易-大宗交易”菜單操作，單筆申報數(shù)量應(yīng)當為1000份或者其整數(shù)倍。

3、因公募REITs采取封閉式運作，不開放申購與贖回，場外認購的份額須轉(zhuǎn)至場內(nèi)交易。

福利時間：作為第一梯隊，華泰證券的客戶規(guī)模是及其龐大的，具有全業(yè)務(wù)牌照，可以滿足自己的多種需求，最關(guān)鍵的是上面的VIP開戶通道是有的哦，大家如果要開戶的話一定要先**下面工作人員**先**了解清楚再決定哦~

央企國企將更多參與公募REITs 未來有望向長租公寓類開放

在監(jiān)管護航下，基礎(chǔ)設(shè)施公募基金REITs的腳步漸行漸近。
9月27日，上交所總經(jīng)理蔡建春自今年8月履新該職位以來，首次系統(tǒng)發(fā)言中公開表示，推動公募REITs試點，是資本市場助力構(gòu)建新發(fā)展格局的“重要拼圖”。
9月22日，中國證券業(yè)協(xié)會發(fā)布了基礎(chǔ)設(shè)施基金網(wǎng)下投資者管理細則征求意見稿，從明確注冊要求、規(guī)范行為、壓實中介機構(gòu)責任以及建立差異化的自律措施等角度提出相關(guān)要求。
不到一個月前的9月4日，滬深交易所發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)業(yè)務(wù)辦法》以及《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)發(fā)售業(yè)務(wù)指引》;深交所同時還配套發(fā)布《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)審核指引》。
此前，4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》(下稱《通知》)。同時，證監(jiān)會發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》(征求意見稿)。
目前累計共有6份文件對于公募REITs的產(chǎn)品設(shè)計、交易規(guī)則等方面做出要求。目前構(gòu)建出了怎樣的監(jiān)管框架？將要落地的公募REITs將有何特點？記者采訪了兩位中國證券投資基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專業(yè)委員會委員，分別是德邦基金總經(jīng)理陳星德、嘉實基金董事總經(jīng)理王藝軍，回答了以上問題。
公募REITs良性發(fā)展，還有哪些配套規(guī)則需要補齊？例如稅收等。還有哪些問題需要解決？
陳星德：
很多基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為國有企業(yè)持有，在國資轉(zhuǎn)讓過程中涉及到的交易、定價、程序相關(guān)問題，需要得到國資監(jiān)管部門的支持；還有在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅收問題，也需要得到稅政部門的支持。我國現(xiàn)有6萬億基礎(chǔ)設(shè)施存量項目，主要以央企、國企的信用擴張予以支撐，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及回款周期長，退出渠道嚴重缺失，導(dǎo)致央企、國企的債務(wù)風險逐年積聚。此次公募REITs是一個良好的機會幫助央企、國企梳理基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，通過專業(yè)評估機構(gòu)測算以及市場投資者供需量對資產(chǎn)進行兩次定價。在債務(wù)高舉的情況下，未來央企、國企將更多參與股權(quán)融資的資產(chǎn)市場中，資產(chǎn)定價、交易是一個必經(jīng)之路。公募REITs前期試點階段，央企、國企需要一定時間將債權(quán)融資的思想向股權(quán)融資轉(zhuǎn)變，對資產(chǎn)市場價格接受也有一定認知過程。敢于吃螃蟹的地方央企、國企已積極協(xié)調(diào)各地方政府的國資部門、稅務(wù)部門、國土部分等對資產(chǎn)合規(guī)審核流程、交易程序、地稅征收方面予以大力支持。
如何平衡基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的民生利益與產(chǎn)品收益率的問題。通常市政類項目投資規(guī)模大，收益較低，往往不及公司債、企業(yè)債、銀行理財?shù)犬a(chǎn)品的利率水平，但此類項目與民生息息相關(guān)，公益性質(zhì)強，無法通過抬高單價來提升項目收益率。此次公募REITs最新版《指引》將原本80%募集資金投入單一資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的條款，去除“單一”兩字，意味著可以將多類型資產(chǎn)打包一起操作。若市政類項目搭配收益較高的新基建、倉儲物流、高科技產(chǎn)業(yè)類項目，可較好提高公募REITs項目整體收益率。
如何設(shè)置公開合理的考核與激勵，最大化激發(fā)運營團隊的積極性，提高基礎(chǔ)設(shè)施項目盈利水平。運營團隊考核標準需要根據(jù)底層資產(chǎn)特性，通常以歷史公司自由現(xiàn)金流為基準，若每年達到基準水平，運營管理收入與歷史保持一致。若超過基準水平部分，可分階梯設(shè)置不同等級激勵機制，最高不超過自由現(xiàn)金流的20%作為獎勵。
王藝軍：
在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點的同時，需要進一步對我國境內(nèi)公募REITs涉及的稅收制度進行研究，建立和完善符合我國國情的REITs稅收體系。推動公募REITs稅收支持政策落地，分別在公募REITs發(fā)起階段、運營階段考慮稅收優(yōu)惠，以促進公募REITs市場的發(fā)展。隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點項目的推進，可同步開展相關(guān)的稅收制度落地。
先期試點后，將來是否有望進一步放開政策，將在哪些領(lǐng)域？
陳星德：
未來政策將進一步打開，有望向長租公寓類開放。
王藝軍：
改革開放四十年以來，我國在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域形成了大量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以盤活大量存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，是穩(wěn)投資、補短板的重要改革工具。目前，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs提倡“三聚焦”，聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，聚焦重點區(qū)域，聚焦資產(chǎn)質(zhì)量。隨著試點項目的落地，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場建設(shè)更加成熟，可逐步擴大重點區(qū)域，在全國范圍內(nèi)推廣實施；并可延展至更豐富的基礎(chǔ)設(shè)施類型，比如能源類基礎(chǔ)設(shè)施。
海外市場REITs的發(fā)展情況如何？底層資產(chǎn)情況將與國內(nèi)有何不同？
陳星德：
海外的底層資產(chǎn)更多元化，國內(nèi)目前集中在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。
王藝軍：
從1960年美國REITs制度推出以來，全球已有40多個國家和地區(qū)推出了REITs產(chǎn)品，目前，全球上市REITs總市值約2萬億美元，美國REITs市場超過1萬億美元，是全球最大的REITs市場。
從資產(chǎn)類型上看，REITs的投資標的非常多元化，分為以下主要類型：基礎(chǔ)設(shè)施、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、零售物業(yè)、住宅物業(yè)、酒店物業(yè)、康養(yǎng)物業(yè)、自主倉儲、林地等。擁有良好現(xiàn)金流的基礎(chǔ)設(shè)施是國外REITs的重要組成部分，以全球最大的REITs市場美國為例，市值排名前五的REITs均為基礎(chǔ)設(shè)施REITs，資產(chǎn)類型包括通信鐵塔、倉儲物流、數(shù)據(jù)中心等?；A(chǔ)設(shè)施是全社會賴以生存發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，我國此次開展的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs聚焦重點行業(yè)，優(yōu)選試點項目，創(chuàng)造了基礎(chǔ)設(shè)施投融資機制的變革。