資訊頻道
房市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的新局面
李宇嘉（廣東省住房政策分析核心首席研究員）
2024年，房市市場(chǎng)供給市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之白熱化，遠(yuǎn)高于市場(chǎng)預(yù)測(cè)。這里所說的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)通常是品牌競(jìng)爭(zhēng)。所說品牌競(jìng)爭(zhēng)，關(guān)鍵在于同一個(gè)賽道的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，例如新房子新項(xiàng)目間的搶客對(duì)決，二手住房“賣房子難”，房主“搶租戶”。以新房子為例子。筆者發(fā)現(xiàn)，新房子新項(xiàng)目在配置名牌大學(xué)、聯(lián)接城市軌道、戶型圖設(shè)計(jì)（提升高層得房率）等多個(gè)方面愈來愈單一化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈來愈卷，卷到后來就變成了價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)了。
也是看誰價(jià)格更低。此外，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸延伸至不一樣跑道。例如，每一個(gè)人都能接受到來源于微信朋友圈、快手等不同渠道、不同種類的樓盤消息推送，新房和二手房逐漸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，交易租用也逐漸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。從前的2023年，全國各地新房市場(chǎng)表現(xiàn)依舊乏力，買賣面積在2022年下挫24.6%的基礎(chǔ)上又跌了8.2%。但實(shí)際上，這類下挫一定程度上則是在和二手房的競(jìng)爭(zhēng)中潰不成軍。
2023年，全國各地二手房市場(chǎng)成交面積約5.7億平方米，成交額約7.1萬億，成交面積和額度比2022年分別增長(zhǎng)44%和30%。以往，大家一直認(rèn)為新房和二手住房是兩種截然不同的跑道，“賣舊買新”會(huì)推動(dòng)剛性需求進(jìn)入車內(nèi)、買房和提高。但消費(fèi)力疲軟，需求對(duì)價(jià)格敏感型的大環(huán)境下，再加上房地產(chǎn)商太過追求改善型銷售市場(chǎng)，造成新房子總價(jià)格無法控制，買房需求轉(zhuǎn)為二手房市場(chǎng)。
以往，二手房市場(chǎng)以“陳舊住宅”為主導(dǎo)，但現(xiàn)在已是此外一番天地。依據(jù)房企排名統(tǒng)計(jì)，熱點(diǎn)城市新增加掛牌上市二手房源中，“次新房”顯著增加，即10年之內(nèi)房齡的房源。2023年，南京市10年以內(nèi)次新房占比超過67%，重慶市、武漢市、西安市、鄭州市10年以內(nèi)次新房掛牌上市占有率同樣在40%—50%。由此可見，今日有許多正在銷售二手房并不是“老房”，實(shí)際上還是新房子，它們都是新房子的替代品。
在2021年后半年以前，各個(gè)城市都出現(xiàn)了“倒掛現(xiàn)象”的情況，即新樓盤價(jià)格小于同區(qū)域二手房?jī)r(jià)，造成愈演愈烈的“股票打新”風(fēng)潮?？墒菂s2021年下半年開始，業(yè)主覺察房子價(jià)格市場(chǎng)前景很有可能不好了，二手房?jī)r(jià)下滑逐漸超過新房子，這一點(diǎn)從70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)就能看出來。依據(jù)房企排名的信息，2023年14個(gè)核心一二線城市新房子基準(zhǔn)價(jià)大約高出同區(qū)域二手房基準(zhǔn)價(jià)約4000—6000元。
二手住房?jī)r(jià)格便宜，都沒有新房子可能出現(xiàn)的“交貨憂慮”，社區(qū)氛圍也比較完善，遍布區(qū)域比較廣，許多樓盤是能夠取代新房的“次新房”。最重要的是，二手房總價(jià)格可控性，迎合市場(chǎng)對(duì)價(jià)格敏感型的需求。2023年，北京市300萬以內(nèi)二手房成交占65%，上海市300萬以下的二手房占61%，基本都是最佳選擇為主導(dǎo)。廣州市每月二手房交易中，200萬余元總價(jià)格下列占有率均是較大，超出30%。
從面積段來說，80平方米以下房型，在熱點(diǎn)城市新房供應(yīng)中的比例基本都是在10%之內(nèi)，但是該面積段二手房占有率基本都是在15%—30%。當(dāng)各個(gè)城市二手房掛牌量都再創(chuàng)新高，價(jià)錢段更加親民，自媒體平臺(tái)、視頻媒體都是在推超筍的二手房，買房者可以選擇范圍廣泛，而地鐵站四通八達(dá)促使出行價(jià)格在全市范圍內(nèi)有很多種行得通組成，新房和二手房?jī)?nèi)部及間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。
在市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的期望趨于理性，乃至預(yù)估房子價(jià)格要下挫，租賃和買賣再也不是2個(gè)平行市場(chǎng)了。反過來，前面一種估計(jì)就是后者取代。最典型的是，過去許多年輕人買房會(huì)咬緊牙杠桿炒股、勤奮踮起腳尖，完成“有著住宅”的心愿，這些個(gè)人減少了，依據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)信息，國家重點(diǎn)40城租用交易量中，2023年35歲以上租戶占比達(dá)到35%，較2021年提高了4.9％。
此外，家庭式租戶開始增加，且更愿意選擇房型更高、室內(nèi)裝修質(zhì)量更高一些的房源。依據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)信息，國家重點(diǎn)40城租用交易量三居室占比超過27.2%，首次超過一居室占有率。從房子裝修情況看，以一線城市舉例，租戶租用精裝修房源占有率都超過70%，比2021年提高2—9％。住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、延伸和競(jìng)爭(zhēng)，直接原因是購買能力降低、要求人性化，預(yù)估變?nèi)醯取?/p>
另一方面，乃是市場(chǎng)供給全方位放量上漲。時(shí)下，不論是新房子、二手房，又或者是租用供貨，不論是大城市哪個(gè)區(qū)域，房屋都是在放量上漲供貨，都有得挑有得選。最重要的是，從買方市場(chǎng)到自由競(jìng)爭(zhēng)變換，造成提供邏輯性轉(zhuǎn)變，即必須關(guān)注需求端的需求，這也使得家居體驗(yàn)之間的差距變小，例如舊城區(qū)出租房也逐漸打造為養(yǎng)老地產(chǎn)，例如租房子還可以念書。不難想象，這種競(jìng)爭(zhēng)還會(huì)下來。
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