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二手房翹尾市場行情其背后的房地產(chǎn)新形勢下
【環(huán)宇奇聞】
“不僅、還得、還需要”的多元化總體目標(biāo)可能很難兼具，造成越是在底層，提升驅(qū)動力越低。
李宇嘉
最近，二手住房市場出現(xiàn)年末翹尾市場行情。依據(jù)房企排名檢測，11月17個重點(diǎn)城市二手住房成交面積同比增加22%。12月上半月，廣發(fā)證券檢測的14座城市二手住房網(wǎng)簽戶數(shù)同比增加25.1%，自9月至今持續(xù)4月正增長。小編所屬的廣州市，11月二手住房買賣在今年的首破1萬件，深圳市持續(xù)4周二手住房買賣超出1000套，12月有希望繼3月份再度探上4000套。
對于此事，有不少機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)自記者表示市場已轉(zhuǎn)暖，分辨房子價格已止跌，提議有需要的同學(xué)能夠進(jìn)場。小編認(rèn)為，二手房交易量確實(shí)是在提高，而最需要考慮身后的一個現(xiàn)象，即小區(qū)業(yè)主“以價換量”的態(tài)勢。11月份，千店有99座城市二手住房價格下降，持續(xù)6個月有90多個地方房價下降；11月70城二手住房漲價大城市為零，上一次發(fā)生這種情況，或是2014年的9月份。
小區(qū)業(yè)主“以價換量”推動買賣回暖，映射出幾個問題。一是業(yè)主們一次性將價格降至位，以誘惑力的折讓來分散投資。這個現(xiàn)象須引起關(guān)注，深層原因，一方面是早期全國各地qflp地產(chǎn)的“招式持續(xù)”，但是效果好像不盡人意，微觀主體看透后勢。另一方面，局勢不容樂觀時，“積極收攏、自身收攏”的期望非常明顯。
二是商住樓要求發(fā)展?jié)摿€是蠻大的。只需價錢降至位，就一定有顧客。這就是為何全國各地二手房交易量顯著增加了。小編調(diào)查到，二手住房顧客中，有為明年學(xué)士學(xué)位提前做好準(zhǔn)備的，不少家長為即將畢業(yè)的兒女買房子的，有馬上就要完婚的小情侶買房結(jié)婚的，有些因工作調(diào)動而買房。但是這些恩格爾定律規(guī)模過小，難以扛起房市這一佼佼者。房價上漲與需求無法配對，這也是房地產(chǎn)市場的基本矛盾。
對于當(dāng)前市場的局勢，最近重大會議講的很清楚，“有效需求不足、部分行業(yè)生產(chǎn)過剩、社會發(fā)展預(yù)估較弱”。2020年疫情過后，講述了“內(nèi)需不足、供給沖擊”，而如今乃是“有效需求不足、生產(chǎn)過?！?。換句話說，不是沒有要求，反而是缺有購買能力的需要。實(shí)際上，這個局面不是一天兩天的事兒了，僅僅以往拼了命踮起腳尖、杠桿炒股或盲目跟風(fēng)，沖淡了有效需求不足的實(shí)際。
最近幾年，對泡沫塑料開展爆破拆除，舊方式步履維艱，再加上一部分高收入行業(yè)慢慢道別了高風(fēng)口期，房屋逐漸重歸民生工程和居住屬性，有效需求不足問題逐漸顯現(xiàn)。這也是為什么近些年需求面qflp的相關(guān)政策都用上了，但下降出來的銷售市場處事不驚。往很簡單說，富有的人不買房子，甚至是在賣房子，中產(chǎn)階層于中高收入人群有改善的心愿，但要不擔(dān)憂未來收益無法支撐，要不對市場預(yù)測欠佳。
對于中低收入群體，的確想要擁有房屋，但要么沒有合適的房子租或買，要么是沒錢買。從道理來說，便是供求不一致、要求斷塊或接不住。從近期的運(yùn)行態(tài)勢來說，一定要“推陳出新”，即消除舊方式、豎起創(chuàng)新模式。這個不是愿意不愿意問題，反而是已形成逐步推進(jìn)。最近，關(guān)鍵明確提出“加快建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新模式”，作為前綴是“加快構(gòu)建”，以前是“著力打造”。
由此可見，局勢不等人。針對“破”哪些，業(yè)界是非常清晰的，例如消除“三高”的開發(fā)方式，消除強(qiáng)依賴癥，消除簡單要素投入。但是對“立”哪些，全部架構(gòu)仍待明確，現(xiàn)階段大伙兒只懂得架構(gòu)里的一些零部件，例如“三大工程”（舊村改造、保障房友誼急雙用）、租購并舉、REITs、存量房屋做大做強(qiáng)和經(jīng)營，但是這些零部件組裝起來，尚寂然創(chuàng)新模式。
需注意，“加快建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新模式”那一句的前一句，有一個重要描述，即“完善相關(guān)基本性規(guī)章制度”。如何解釋？相關(guān)新模式的零部件，例如租購并舉、保租房子及其常態(tài)化等，前些年已經(jīng)在探尋。摩擦阻力取決于，條條塊塊所組成的主管部門，很難形成一致行動，通常由于“一畝三分地”利益，策略沒法落地式。此外，便是“不僅、還得、還需要”的多元化總體目標(biāo)可能很難兼具，造成越是在底層，提升驅(qū)動力越低?！巴晟葡嚓P(guān)基本性規(guī)章制度”，也是從源頭控制難題。局勢能逼出來氣魄，有膽有識才有希望。先立后破，的關(guān)鍵在于立，立的話那就從源頭上下手。
（作者系廣東省住房政策分析核心首席研究員）
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