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中信證券：相信房地產銷售將在四季度觸底，政策深化和未來更多政策出臺將為2024年市場企穩(wěn)創(chuàng)造有利條件
我們認為，隨著房價和投資下行壓力進一步增加，政策有望呈現(xiàn)更加積極的態(tài)勢。我們期待2024年房地產市場走向平穩(wěn)，行業(yè)復蘇的順序可能是二手房交易——新房交易——企業(yè)信用——開發(fā)投資——企業(yè)拿地——項目竣工?，F(xiàn)階段，我們看好換牌相對充分，資產質量較高的龍頭房企；看好最先受益于京滬二手交易量復蘇的銷售平臺；也看好估值已經充分調整，預計年度應收款壓力不大的大物業(yè)管理公司。
▍房屋銷售繼續(xù)下滑，房價下降預期亟待扭轉。
2023年1-11月，商品房銷售面積10.05億平米，同比下降8.0%，降幅較上月擴大0.2pcts；銷售額同比下降5.2%，降幅擴大0.3pcts。11月單月，商品房銷售面積同比下降10.3%，降幅收窄0.7pcts；銷售額同比下降8.6%，降幅擴大0.5pcts。在各地出臺政策支持居住需求特別是改善性需求背景下，12月前14日我們跟蹤的高頻網簽數(shù)據(jù)有所改善，14個樣本城市二手房網簽套數(shù)同比增長25.1%，自9月以來連續(xù)4個月正增長；42個樣本城市新房網簽套數(shù)同比下降18.2%，相較9月降幅收窄。但是，大多數(shù)城市的二手房交易量并未達到足夠房價走穩(wěn)的均衡值。大中城市房價跌多漲少，房價下降預期仍在發(fā)酵。微觀數(shù)據(jù)表現(xiàn)較差，大公司2023年前11月銷售額同比下降9%，銷售面積同比下降18%，11月當月市場下行幅度大于前11月累計下降幅度。
▍開工單月同比回正，不過微觀指標顯示企業(yè)投資熱情低落。
根據(jù)國家統(tǒng)計局，2023年1-11月，全國房屋新開工面積87,456萬平米，同比下降21.2%，降幅收窄2pcts；竣工面積65,237萬平米，同比增長17.9%；開發(fā)投資104,045億元，同比降低9.4%，降幅擴大0.1pcts。11月單月，全國房屋新開工同比上升4.9%，今年單月首次同比回正；竣工同比增長12.2%；開發(fā)投資同比下降10.6%，降幅縮窄0.7pcts。11月，國房景氣度指數(shù)93.42，較10月低點93.40小幅回升。行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，保交付等工作取得一定的成效，建安開支略有復蘇。但我們擔心這種復蘇的可持續(xù)性。從微觀數(shù)據(jù)來看，企業(yè)投資熱情十分低落，只有華潤置地在2023年前11月的拿地銷售金額比超過50%，越秀地產，招商蛇口，濱江集團等2022年拿地較為積極的公司，在2023年拿地熱情也大幅下降。
▍土地市場降溫，未來開發(fā)活動集中在核心城市。
9月自然資源部建議放開土地成交價格上限，截至目前22個集中供地城市中的18個城市（除北京、上海、深圳和寧波）已恢復價高者得模式。根據(jù)Wind統(tǒng)計，全國100大中城市2023年1-11月累計住宅類土地成交總價為1.89萬億元，同比下降25.5%，11月住宅類土地成交溢價率為3.29%，為2023年以來最低點。我們跟蹤的代表企業(yè)拿地高線化趨勢持續(xù)，11月拿地金額同比提升43%而拿地面積同比僅提升7.6%。我們注意到未來開發(fā)重心轉向核心城市。
▍政策釋放有效需求，期待市場在2024年復蘇。
12月14日北京和上海發(fā)布通知，調整優(yōu)化普通住房標準和個人住房貸款政策，加之深圳此前出臺的政策，目前三個一線城市均實現(xiàn)首套或二套房最低首付比例和貸款利率下限降低，更多房屋作為普宅享受稅收減免，顯著降低了二手房交易成本。我們認為一線城市的房價具有風向標意義，政策進一步鼓勵需求釋放有助于扭轉房價持續(xù)下行預期，提振居民置業(yè)意愿，緩解市場下行斜率。我們相信房地產銷售將在四季度觸底，當前政策深化和未來更多政策出臺將為2024年市場企穩(wěn)創(chuàng)造有利條件。
▍風險因素：
政策效果不及預期，市場繼續(xù)下行的風險；房地產市場銷售表現(xiàn)的企穩(wěn)回升還需要一定的時間，銷售基本面的恢復存在不確定性；部分房地產企業(yè)在過往拿地不足，可售資源不及預期，盈利能力有進一步下行的風險；房地產企業(yè)的存貨跌價準備風險。
▍期待政策發(fā)力，關注產業(yè)鏈的可能復蘇順序。
我們認為，隨著房價和投資下行壓力進一步增加，政策有望呈現(xiàn)更加積極的態(tài)勢。我們期待2024年房地產市場走向平穩(wěn)，行業(yè)復蘇的順序可能是二手房交易——新房交易——企業(yè)信用——開發(fā)投資——企業(yè)拿地——項目竣工。現(xiàn)階段，我們看好換牌相對充分，資產質量較高的龍頭房企；看好最先受益于京滬二手交易量復蘇的銷售平臺；也看好估值已經充分調整，預計年度應收款壓力不大的大物業(yè)管理公司。
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