熱點(diǎn)城市廈門，全面取消限購(gòu)。

“島內(nèi)某樓盤有銷售告訴我，15日之后，部分戶型的優(yōu)惠力度有所上升，以一套900萬的房子為例，優(yōu)惠了30萬?！币晃粡B門島內(nèi)的房產(chǎn)中介袁子健（化名）告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)。

袁子健表示，上述樓盤為廈門島內(nèi)思明區(qū)的中高端樓盤，學(xué)區(qū)房，主力戶型130平米左右，總價(jià)在1000萬左右。此外，在到訪量上，該樓盤也有所提升，“從售樓部給出的到訪數(shù)據(jù)來看，本周周中比上周周中的到訪量提高了約15%，但成交量提升不大?！?/p>

11月15日，廈門市住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策的通知》（下稱《通知》），從解除限購(gòu)、調(diào)整住房信貸，家庭住房套數(shù)等多方面對(duì)廈門當(dāng)前的房地產(chǎn)政策進(jìn)行了優(yōu)化。

《通知》指出，在思明區(qū)、湖里區(qū)購(gòu)買商品住房，不再審核購(gòu)房人資格（商品住房項(xiàng)目土地出讓合同中另有約定的除外）。此外，在廈門市轄區(qū)范圍內(nèi)，多子女家庭（二孩及以上）購(gòu)買的第二套住房認(rèn)定為首套，購(gòu)買的第三套住房認(rèn)定為二套。

這意味著廈門全域取消限購(gòu)。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，過去，各地限購(gòu)政策有所保留，但現(xiàn)在進(jìn)入到全面放松的新階段，“不僅郊區(qū)放松限購(gòu)，市區(qū)也要放松限購(gòu)?！?/p>

“廈門是一個(gè)縮影，意味著其他熱點(diǎn)城市也很快會(huì)跟進(jìn)?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出。

對(duì)于該政策的預(yù)期效果，李宇嘉表示，從政策效果來看，一定會(huì)有部分人群，特別是看好特區(qū)內(nèi)長(zhǎng)期價(jià)值的人群進(jìn)入市場(chǎng)，島內(nèi)一些優(yōu)質(zhì)的物業(yè)會(huì)出現(xiàn)交易量的增長(zhǎng)，“但這個(gè)增長(zhǎng)對(duì)全市房地產(chǎn)體量的保持，并不能帶來很明顯的提振。”

“會(huì)有一些促進(jìn)作用，但短期內(nèi)不會(huì)有特別大的反響?！痹咏∫踩绱苏f道。

“對(duì)改善型購(gòu)房者更有吸引力”

“全面放松是非常重要的信號(hào)，也體現(xiàn)了政策放松再放松的導(dǎo)向。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于一些城市依然守住限購(gòu)的做法，建議根據(jù)市場(chǎng)新形勢(shì)，主動(dòng)放松主動(dòng)調(diào)整。至于擔(dān)心市場(chǎng)炒作，嚴(yán)躍進(jìn)指出，“按照目前的供求關(guān)系，其實(shí)不是市場(chǎng)的主要矛盾。”

此次政策調(diào)整，對(duì)于購(gòu)房者來說有多大程度的利好？

對(duì)于此次島內(nèi)全面放開限購(gòu)，房產(chǎn)中介袁子健認(rèn)為對(duì)于有購(gòu)房需求的外地購(gòu)房者影響不大，“在放開限購(gòu)之前，對(duì)于真的有購(gòu)房意愿的外地客戶，其實(shí)也能通過特殊渠道幫忙解決購(gòu)房資格問題，因此此次放開限購(gòu)對(duì)這部分客戶來說沒有太大區(qū)別。”

袁子健告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，此次政策調(diào)整，或許對(duì)有改善型需求的廈門本地人來說更有吸引力，“無論是9月的認(rèn)房不認(rèn)貸，還是此次對(duì)多子女家庭購(gòu)買的第二套住房認(rèn)定為首套，都更利好有改善性換房需求的置換群體?！?/p>

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪也告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，本次新政的亮點(diǎn)之二在于優(yōu)化家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，多孩家庭購(gòu)買第二套住房認(rèn)定為首套，“這意味著多孩家庭購(gòu)房門檻大大降低，首套房相對(duì)二套更能享受到較低的首付比等，此舉或?qū)⒂行Т龠M(jìn)多子女家庭改善住房需求的釋放?！?/p>

不過，袁子健表示，對(duì)于這類客戶來說，主要痛點(diǎn)還是在于資金問題，“比如已有的住房不好出手。因此，這類客戶也只是有意向了解，真正成交還需要等他們已有的住房成功出售，手上資金足夠?！?/p>

據(jù)中指研究院，2023年以來，全國(guó)各地出臺(tái)優(yōu)化限購(gòu)相關(guān)政策超50條。其中9月南京、合肥、濟(jì)南、青島等12個(gè)二線城市全面取消限購(gòu)政策，廣州、天津、西安、廈門、蘇州、長(zhǎng)沙、成都等城市優(yōu)化限購(gòu)政策；10月，杭州、上海部分區(qū)域優(yōu)化限購(gòu)；11月，昆明取消省外限購(gòu)。各地需求端政策持續(xù)優(yōu)化。

10月份廈門樓市再降溫

事實(shí)上，9月18日，廈門剛剛發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政，島外集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)正式取消限購(gòu)和限售。

不到兩個(gè)月，為何放松限購(gòu)政策再次加碼？

李宇嘉指出，這次全域退出限購(gòu)，并且對(duì)限貸政策進(jìn)行了明顯的調(diào)整，其觸發(fā)因素主要是10月份市場(chǎng)下行超出了預(yù)期，島外退出限購(gòu)和認(rèn)房不認(rèn)貸的效果并不明顯?！?/p>

李宇嘉指出，廈門島內(nèi)島外的房?jī)r(jià)和供應(yīng)量差距非常大，商品房的品質(zhì)和居住環(huán)境以及公共服務(wù)差別也大，“島內(nèi)商品房市場(chǎng)為全體福建人、閩南人，甚至全球閩南人所青睞。面對(duì)島內(nèi)供給彈性非常小，供應(yīng)量有限，早已進(jìn)入存量時(shí)代的現(xiàn)狀，廈門依然退出了島內(nèi)限購(gòu)，說明當(dāng)前廈門的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)比較疲弱。”

廈門島外海滄區(qū)一位中介郭勇（化名）也告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，9月島外放開限購(gòu)后，咨詢量有一些上漲，但從成交量上看，反響不大，“大家都還是在觀望，買漲不買跌?！?/p>

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，廈門商品住宅供應(yīng)29.8萬㎡，環(huán)比下降53.7%，同比下降49.5%；成交25.65萬㎡，環(huán)比下降61.9%，同比下降34.18%。“冰點(diǎn)已至”，克而瑞廈門機(jī)構(gòu)指出，自三季度以來，廈門島內(nèi)進(jìn)入空窗期，在失去動(dòng)力支撐疊加島外剛需乏力的影響下，連續(xù)三個(gè)月下滑，其中8-9月單月成交量均不足10萬㎡。

從十月數(shù)據(jù)來看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年10月廈門新建商品住宅成交面積僅15萬平方米，環(huán)比增幅96%，同比下降4%；累計(jì)來看，今年1-10月，廈門新建商品住宅成交面積162萬平方米，同比增長(zhǎng)19%。

去化方面，廈門今年10月新房去化率僅28%，較9月34%的去化率下降6個(gè)百分點(diǎn)。庫(kù)存方面，截至今年10月，廈門庫(kù)存規(guī)模為295萬平方米，去化周期28.7個(gè)月。

袁子健告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，一直以來，主導(dǎo)廈門房?jī)r(jià)的主要是島內(nèi)的學(xué)區(qū)房，“在2022年以前，大家購(gòu)房的需求和意愿都比較高，市場(chǎng)價(jià)格也在往上走，當(dāng)時(shí)主要的客戶大部分來自廈門周邊，比如泉州、莆田等地，他們希望能給孩子更好的教育資源，資金也比較寬裕，因此島內(nèi)1000萬左右的住房市場(chǎng)也比較活躍?！?/p>

不過，袁子健發(fā)現(xiàn)，從去年年底開始，購(gòu)房者都逐漸處于觀望狀態(tài)，“觀望時(shí)間其實(shí)已經(jīng)接近一年了，從去年年底到今年以來，房貸利率幾次降低，其他政策也在陸續(xù)松綁，很多購(gòu)房者等待觀望的心態(tài)也愈發(fā)濃厚，認(rèn)為‘越等越賺’?！?/p>

市場(chǎng)觀望情緒濃厚，從房?jī)r(jià)下跌也可窺見。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月16日最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份70個(gè)大中城市中，廈門新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降了0.2%，1-10月平均同比下降2.5%。

袁子健透露，比較明顯的是，從去年12月開始，廈門一些樓盤出現(xiàn)了需要群演沖人氣的現(xiàn)象，“可能會(huì)讓經(jīng)紀(jì)人或者銷售穿便服到樓盤充當(dāng)‘客戶’，對(duì)外宣傳的成交數(shù)據(jù)也會(huì)出現(xiàn)一些水分和包裝。在2020年至2021年期間是沒有這樣的情況的。”

即使是此前最火爆的學(xué)區(qū)房，目前的需求空間也在降低，“由于前兩年樓市火熱，孩子需要在近年入學(xué)、有學(xué)區(qū)房需求的購(gòu)房者幾乎都會(huì)提前將房產(chǎn)置辦好，很少有家長(zhǎng)會(huì)等到孩子臨近入學(xué)才著急‘上車’，而過兩年的才入學(xué)的下一批孩子家長(zhǎng)，則會(huì)繼續(xù)觀望入手時(shí)機(jī)?！痹咏≈赋?。

“成為小區(qū)最便宜的一套房才能賣掉”

新樓盤的活躍程度和二手房的活躍程度也息息相關(guān)。

袁子健解釋道，“如果二手房市場(chǎng)流動(dòng)起來，新房也會(huì)更好賣，2021年的市場(chǎng)活躍就是這樣的情況，很多顧客在孩子上完學(xué)后把學(xué)區(qū)房快速出手，再去置換環(huán)境更好的新樓盤?！?/p>

然而，從二手房市場(chǎng)來看，廈門樓市成交量持續(xù)低迷。

廈門市住房保障和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023上半年廈門二手房市場(chǎng)行情較為低迷，總成交量12000套，不到2021年上半年成交量的一半，排近5年倒數(shù)第二位。具體來看，自3月份二手住宅成交量到達(dá)3024套后就開始持續(xù)下跌，4月至6月，成交量環(huán)比分別下降14.39%、32.75%、6.15%。

10月份70城數(shù)據(jù)顯示，廈門二手房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅更為顯著，下跌了0.9%，1-10月平均同比下降3.8%。至此，廈門二手房?jī)r(jià)同比已經(jīng)連續(xù)16個(gè)月出現(xiàn)下跌，環(huán)比連續(xù)8個(gè)月下跌。

此外，時(shí)代財(cái)經(jīng)注意到，從廈門思明區(qū)部分小區(qū)的歷史成交記錄來看，今年對(duì)比去年的成交價(jià)明顯降低。

以福達(dá)里小區(qū)為例，該被業(yè)內(nèi)視為“第一梯隊(duì)”學(xué)區(qū)房。去年11月，有位于2樓的35.23平米的小戶型，以275萬成交，但同樣的戶型、面積、位于16樓的房子，在今年9月底以228.6萬成交，總價(jià)低了46.4萬，單價(jià)降低13171元/平米。

同小區(qū)同戶型今年、去年成交價(jià)對(duì)比

“今年的二手房市場(chǎng)，如果你的房子在小區(qū)里不是最低價(jià)的，幾乎沒有人會(huì)去看房。以前大家買房會(huì)把戶型、面積、樓層等喜好因素看得更重要，但到了今年大家都講究效率優(yōu)先，‘能撿到漏的才考慮買’。”袁子健告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)。

海滄區(qū)中介郭勇也同樣表示，“如果要快速賣掉，房子要在整個(gè)小區(qū)里很有優(yōu)勢(shì)，甚至要成為小區(qū)里最便宜的房子。比如，上月初某小區(qū)有一套40平的房子，就以一口價(jià)120萬成交，而行情價(jià)其實(shí)在150萬左右?！惫卤硎?。

對(duì)于全面取消限購(gòu)政策的作用，克而瑞廈門機(jī)構(gòu)指出，從存量市場(chǎng)來看，島內(nèi)能起到聚集升溫效果的樓盤有限，難觸發(fā)“鍋底效應(yīng)”，島內(nèi)取消限購(gòu)，即宣告廈門全市限購(gòu)松綁，市場(chǎng)走向難以預(yù)料，島外市場(chǎng)或更艱難。

“預(yù)計(jì)未來二線城市有望繼續(xù)優(yōu)化過去市場(chǎng)過熱階段出臺(tái)的樓市政策，進(jìn)一步放松限購(gòu)政策，不排除將有更多城市全面取消限購(gòu)?！敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，一線城市限購(gòu)政策調(diào)整力度取決于市場(chǎng)恢復(fù)程度，參照廣州近郊取消限購(gòu)，北上深未來也有望按照因區(qū)施策、因需施策進(jìn)行限購(gòu)政策優(yōu)化，如取消郊區(qū)限購(gòu)、降低社保年限要求、增加特定人群購(gòu)房套數(shù)、優(yōu)化離婚購(gòu)房以及特定需求購(gòu)房限制等。