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健全房地產(chǎn)融資宏觀審慎管理搭建房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新模式
證券日報編寫 張達(dá)
是我國金融行業(yè)最高級別的會議，最近舉行的中間金融工作會議備受矚目。值得關(guān)注的是，與歷年來全國各地金融工作會議具體內(nèi)容對比，本次會議初次增強(qiáng)了房地產(chǎn)領(lǐng)域有關(guān)描述，而且放到了防范化解金融風(fēng)險框架下。
業(yè)內(nèi)人士表示，合理防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險變成金融領(lǐng)域的關(guān)鍵任務(wù)之一，下面需要重點(diǎn)關(guān)注有關(guān)措施的實(shí)施節(jié)奏與發(fā)力強(qiáng)度。預(yù)期監(jiān)督機(jī)構(gòu)將修訂完善房地產(chǎn)融資相關(guān)規(guī)則，“三大工程”將成來年帶動項(xiàng)目投資、改進(jìn)市場銷售的有力舉措，將來一些地區(qū)需求面現(xiàn)行政策有望進(jìn)一步釋放壓力，土地出讓也有望進(jìn)一步提升，從而推動市場預(yù)測改進(jìn)。
確立管控創(chuàng)新模式
中間金融工作會議對防范化解金融風(fēng)險的解釋占據(jù)著比較大篇數(shù)，這也是當(dāng)前以及未來金融業(yè)工作的重中之重。在其中，初次談及房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)容，而且沾墨甚多。
針對本次會議初次談及房地產(chǎn)行業(yè)的緣故，廣東城規(guī)院住房政策研究所首席研究員李宇嘉覺得，以往房地產(chǎn)業(yè)歸屬于發(fā)展期，房價和房子價格等資產(chǎn)價格對金融安全開放式遮蓋較為完善。如今房地產(chǎn)風(fēng)險沖擊性金融，房地產(chǎn)業(yè)不良率持續(xù)飆升，并且隨著市場供給房地產(chǎn)商債務(wù)危機(jī)及需求面房屋銷售下降，所導(dǎo)致的資金鏈緊張對風(fēng)險產(chǎn)生的影響已經(jīng)全方位呈現(xiàn)，必須金融體制全方位解決房地產(chǎn)風(fēng)險沖擊，合理防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險變成金融領(lǐng)域的關(guān)鍵任務(wù)之一。
房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險化解層面，會議首先明確提出，完善房地產(chǎn)業(yè)商事主體監(jiān)管機(jī)制和資金托管，健全房地產(chǎn)融資宏觀審慎管理。
中指研究院公司研究總監(jiān)劉水覺得，大會第一次提出完善房地產(chǎn)業(yè)商事主體監(jiān)管機(jī)制，說明政府部門將加快房地產(chǎn)開發(fā)商監(jiān)管機(jī)制基本建設(shè)，確立監(jiān)管企業(yè)范疇，系統(tǒng)重要性公司是關(guān)鍵管理對象，管控內(nèi)容方面關(guān)鍵是預(yù)購資產(chǎn)嚴(yán)格監(jiān)管、企業(yè)負(fù)債及流動性監(jiān)管等。
李宇嘉進(jìn)一步指出，明確提出房地產(chǎn)開發(fā)商一個新的監(jiān)管方式，也就是從行為主體和資源兩根途徑進(jìn)行管理。對主體管控，即壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，對于該行為主體全口徑、全渠道的股權(quán)融資進(jìn)行管理，以經(jīng)營風(fēng)險指標(biāo)為方式，包含“三道紅線”以內(nèi)，構(gòu)建管控自己的底線，兜牢管控的架構(gòu)，預(yù)警信息并預(yù)防公司發(fā)生風(fēng)險性并擴(kuò)散。對投資進(jìn)行管理，即資金從金融企業(yè)排出到公司，及企業(yè)后面資金運(yùn)轉(zhuǎn)，需要進(jìn)行穿透式監(jiān)管，保證資產(chǎn)合乎最開始設(shè)置的主要用途。
在面對房地產(chǎn)風(fēng)險的前提下，會議指出健全房地產(chǎn)融資宏觀審慎管理。光大證券研報認(rèn)為，這就意味著對于房地產(chǎn)領(lǐng)域宏觀審慎角度金融業(yè)管束（比如“三道紅線”、貸款集中度等）仍將按照行業(yè)不同環(huán)節(jié)以各種方式發(fā)生。
“房地產(chǎn)融資宏觀審慎管理目的是為了防風(fēng)險，抑止房地產(chǎn)業(yè)超溫是防風(fēng)險，適當(dāng)適用推動行業(yè)修補(bǔ)都是防風(fēng)險，未來一段時間房地產(chǎn)融資謹(jǐn)慎管理方法方向應(yīng)當(dāng)是適當(dāng)適用。”劉水預(yù)估，監(jiān)督機(jī)構(gòu)將會對房地產(chǎn)企業(yè)融資標(biāo)準(zhǔn)“三道紅線”、金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款“兩條底線”主要參數(shù)作出調(diào)整，修訂完善相關(guān)規(guī)則。
適用地產(chǎn)商有效股權(quán)融資
不一樣所有制性質(zhì)一視同仁
中間金融工作會議還明確指出，一視同仁針對不同所有制性質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)商有效資金需求。
針對房地產(chǎn)企業(yè)的融資支持，上年11月的“金融業(yè)16條”還提出，對國有制、私營等各種房地產(chǎn)開發(fā)商一視同仁。最近，美聯(lián)儲主席潘功勝也提出，一視同仁適用房地產(chǎn)開發(fā)商有效資金需求。本次會議進(jìn)一步明確，要支持不一樣所有制性質(zhì)地產(chǎn)商。
“現(xiàn)階段融資難的主要是私營地產(chǎn)商?！眲⑺f，大會旨在注重商業(yè)服務(wù)金融機(jī)構(gòu)要將適用私營房地產(chǎn)融資的相關(guān)政策落實(shí)落細(xì)，實(shí)實(shí)在在把“堅(jiān)持不懈兩個毫不動搖”切實(shí)落實(shí)，適用私營地產(chǎn)商發(fā)展趨勢。
中金公司研報強(qiáng)調(diào)，近年來新房銷售總體較弱，1～9月房屋銷售額度同比減少4.6%，對地產(chǎn)商現(xiàn)金流量產(chǎn)生不斷工作壓力；與此同時，民營企業(yè)市場銷售表現(xiàn)明顯遜于央國營企業(yè)，以百強(qiáng)房企里的42家央國企和32家未出現(xiàn)民營企業(yè)為例子，1～9月銷售總額增長速度分別是+12%和-14%。在這樣的背景下，此次明確提出的“一視同仁針對不同所有制性質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)商有效資金需求”，針對平穩(wěn)地產(chǎn)商現(xiàn)金流量、緩凝地產(chǎn)商信貸風(fēng)險尤為重要。下面需要重點(diǎn)關(guān)注有關(guān)措施的實(shí)施節(jié)奏與發(fā)力強(qiáng)度。
平安銀行研究所預(yù)估，后面房企的短期資產(chǎn)重組或?qū)⑹蔷徑馄髽I(yè)償還債務(wù)迫在眉睫、解決房地產(chǎn)市場風(fēng)險的一個關(guān)鍵突破點(diǎn)，也有利于進(jìn)行“保交樓”每日任務(wù)。
在鏡鑒資詢創(chuàng)辦人張宏偉看起來，怎樣解決早已出現(xiàn)房企的公開市場操作股權(quán)融資，針對不同所有制性質(zhì)房企的有效資金需求，以保證“保交樓”和資產(chǎn)重組的順利進(jìn)行，將是未來融資政策實(shí)行的關(guān)鍵所在參考標(biāo)準(zhǔn)。
寬松政策未來可期
中間金融工作會議還指出，加速保障房等“三大工程”基本建設(shè)，搭建房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新模式。
李宇嘉強(qiáng)調(diào)，“三大工程基本建設(shè)”包含保障房、舊村改造、“平急雙用”基礎(chǔ)建設(shè)，這是未來金融業(yè)看向房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵行業(yè)，都是房地產(chǎn)業(yè)新機(jī)遇方式。保障房處理保障性住房薄弱點(diǎn)，發(fā)展壯大保障性住房在住房供給中的主體地位，推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)；舊村改造協(xié)助流動人口等外來人員享有公共文化服務(wù)、居者有其屋。
光大證券券商報告預(yù)估，“三大工程”基本建設(shè)必將成為國內(nèi)房地產(chǎn)和基本建設(shè)行業(yè)極為重要的增加量項(xiàng)目投資。
中金公司研報還認(rèn)為，“三大工程”的建立將會成為來年帶動項(xiàng)目投資、改進(jìn)市場銷售的有力舉措，須密切關(guān)注配套資金的實(shí)施狀況。從中遠(yuǎn)期角度來講，那也是房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新模式中搭建多層面住房供給管理體系、促進(jìn)宅基地供需匹配的關(guān)鍵舉措。
除此之外，本次會議嚴(yán)格執(zhí)行“一城一策用對政策工具箱，更強(qiáng)適用剛性和改善房要求”。
中金公司研報強(qiáng)調(diào)，在今年的9月全國各地頒布的要求扶持政策的次數(shù)和幅度都達(dá)到了這輪周期時間至今的最高值，但是目前32個重點(diǎn)城市中，依然存在17城留有不同程度的限購政策規(guī)定，15城首套房首付占比規(guī)定高過低限，17城二套房首付占比規(guī)定高過低限，政策或仍然存在調(diào)整空間。與此同時，先前政策效應(yīng)更多體現(xiàn)在二手房并非新房子，這也反映出要求扶持政策和緩凝地產(chǎn)商信貸風(fēng)險現(xiàn)行政策結(jié)合的重要性。
平安銀行研究所預(yù)估，將來一些地區(qū)需求面現(xiàn)行政策有望進(jìn)一步釋放壓力，土地出讓也有望進(jìn)一步提升，從而推動市場預(yù)測改進(jìn)。
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