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商辦公寓大甩賣 不僅僅是供應(yīng)過剩
【環(huán)宇奇聞】
簡言之，規(guī)劃藍(lán)圖、修建的商業(yè)房產(chǎn)、公寓樓就是為土地價(jià)格、房子價(jià)格“抬轎”的。
李宇嘉
近日，有一個(gè)朋友向我咨詢，某知名地產(chǎn)商研發(fā)的購物廣場，商業(yè)服務(wù)商鋪和寫字樓三至五折出售，能不能買？如出一轍，最近小編線下推廣踩盤的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，許多二三線城市鋪面、辦公樓都是在超大尺度降價(jià)銷售，而且很多公寓樓產(chǎn)品淪落為“營銷推廣贈(zèng)送品”了，有些“買一套住房，直接給一套公寓”?，F(xiàn)階段，很多地方商業(yè)房產(chǎn)、公寓樓正在銷售商品庫存消化周期在5年及以上，乃至10年都賣不完。
記得2016-2018年，全國樓市一片順風(fēng)順?biāo)?，沒有限購的商業(yè)房產(chǎn)、公寓樓的銷售價(jià)格也水漲船高，賣得十分火，熱門產(chǎn)品想購買要靠搶。那時(shí)候傳揚(yáng)“售后返租”的方式，房地產(chǎn)商擔(dān)負(fù)托底的職責(zé)。對(duì)購房者來說，既可以共享物業(yè)增值的盈利，可以享受隔兩年便會(huì)漲3%的租金收益。因此，投資人辦、公寓樓的熱情非常高，除開投資者外，許多大宗商品顧客一下子就下手幾十套、上百套。
為什么如今這種產(chǎn)品淪落為拋妻棄子？很多人都認(rèn)為是這種產(chǎn)品供應(yīng)過剩，疫情影響造成線下推廣開實(shí)體店需求減少。對(duì)商業(yè)房產(chǎn)市場需求旺盛的一些行業(yè)顯著調(diào)整，例如房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)大廠和貿(mào)易等相關(guān)行業(yè)。除此之外，前些年有活力的雙創(chuàng)，最近的人氣明顯下降等。從表面來說，也確實(shí)如此，例如小編所居住的地區(qū)，前些年大型廠聚集，上年聽說為節(jié)省租金成本，搬至更遠(yuǎn)的地方了。
但是，根本性的緣故并不是以上供需兩端問題，反而是整體規(guī)劃層面的問題，換句話說智慧交通的方式難題。以往，每一個(gè)要研發(fā)的地區(qū)，不論是產(chǎn)業(yè)新城、涿州東站、一個(gè)新的CBD或城市副中心等，當(dāng)?shù)卣际菚?huì)整體規(guī)劃商業(yè)服務(wù)、辦公室、公寓等，都需要發(fā)展趨勢(shì)新能源技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、生物醫(yī)藥等新型產(chǎn)業(yè)，甚至還要引進(jìn)全球500強(qiáng)?？墒牵懿荒軐?shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)，先放在一邊。
但是，這一規(guī)劃藍(lán)圖也能讓土地資源大賺一筆，而壯觀的規(guī)劃目標(biāo)也將成為廣告營銷最好技巧，吸引住房地產(chǎn)商搶地、買房者選房，土地價(jià)格、房子價(jià)格當(dāng)然扶搖而上。因此，也就不再怪異，為什么這么多人投資人辦和公寓樓，由于很多人都認(rèn)為，要打造高端的行業(yè)、引進(jìn)高檔的公司，店鋪和辦公樓難道還怕沒人租嗎？有廣告牌亮麗的產(chǎn)業(yè)鏈、公司入駐，難道還怕公寓樓租不出去？到時(shí)候房租沒漲都很難。
土地資源賣出去了高價(jià)位、房屋賣出去了高價(jià)位，商業(yè)房產(chǎn)、房屋的整體規(guī)劃每日任務(wù)已經(jīng)完成一大半。對(duì)于商業(yè)房產(chǎn)和公寓樓能否售出，針對(duì)當(dāng)?shù)卣ǘ唐趦?nèi)功績）、房地產(chǎn)商（銷售額）已不重要了了。由于，布局的股權(quán)溢價(jià)已表現(xiàn)在土地價(jià)格和房子價(jià)格上。簡言之，規(guī)劃藍(lán)圖、修建的商業(yè)房產(chǎn)、公寓樓就是為土地價(jià)格、房子價(jià)格“抬轎”的。甚至可以說是，只要能夠拉高土地價(jià)格、房子價(jià)格，商業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)能過剩、閑置并不是問題。
房市單邊下跌的上半場，住房市場銷售充沛造就供不應(yīng)求的情景，商業(yè)房產(chǎn)和宿舍也熱賣?！耙?guī)劃藍(lán)圖+營銷噱頭”支撐下，關(guān)注度保持了好多年，沖淡了供應(yīng)過剩。住房熱賣、財(cái)產(chǎn)價(jià)格上漲并可輕輕松松抵押融資，促使房地產(chǎn)商、投資人不在意閑置。小編就見過，寫字樓建好了，服務(wù)承諾優(yōu)先招商合作，房地產(chǎn)商堂而皇之地作假（辦公樓大門口掛到引進(jìn)公司的假牌子），縱容其閑置，專心致志賣住房。
進(jìn)入下半場，不論是住房熱賣，或是整體規(guī)劃營銷推廣，舊套路都搞不了了。因此，大規(guī)模閑置乃至泡沫化問題逐漸泄露。例如，第一太平戴維斯資料顯示，2023年第三季度深圳市高檔寫字樓我市出租率創(chuàng)出歷史新高。同時(shí)期，北京市、上海市、廣州市類似物業(yè)出租率也分別達(dá)到19.5%、19.1%、20.9%，均創(chuàng)分階段新紀(jì)錄。商業(yè)房產(chǎn)、公寓物業(yè)“抬轎”的代價(jià)一覽無余。
即然原本是用來“抬轎”的，再加上房地產(chǎn)商資金鏈緊張，因此清倉處理式甩貨，三至五折市場銷售，“買住房、送公寓樓”等，就太正常了?，F(xiàn)階段，深圳辦公室租金、北京公寓的價(jià)錢，都已跌回到12年以前，這也是去泡沫塑料、去庫存的必然趨勢(shì)，將來許多這種產(chǎn)品可能面臨“既賣不掉、也租不出去”的困境。只有產(chǎn)業(yè)鏈、學(xué)生就業(yè)、人氣值跟上來，才可以破譯這個(gè)局面。
（作者系廣東省住房政策分析核心首席研究員）
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