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萬科郁亮：時下不必過分消極大城市永不熄滅
證券時報記者 張一帆
10月20日，萬科地產媒體交流會上，萬科地產董事長郁亮關鍵回答了銷售市場兩大憂慮：短期看，聚集出臺的政策是否有發(fā)揮效用？長期來看，國內房地產到底有什么產能過剩？
“現(xiàn)行政策一定是有功效的?！贬槍Φ谝粋€問題郁亮的答案果斷。他分享一組領域資料顯示，8月至今，現(xiàn)行政策發(fā)力釋放出科學合理的購房需求，已顯出一定實際效果，9月，一、二線城市成交面積環(huán)比增加13.4%，10月上半月最新報告相比9月再次變好。郁亮覺得，銷售市場積淀的反彈韌性和政策扶持為修復帶來了一定驅動力。
但是，郁亮也指出，不能指望現(xiàn)行政策一招解決所有問題。他認為，市場短期修復的前提還沒堅固，提議全國各地一城一策，結合當?shù)厥袌鰻顩r做出更及時的調整，加速政策落實速率。
“特別是在市場供給，能夠有更積極的措施?！?郁亮舉例稱，“比如針對庫存量過多地域，臨時變緩土地出讓節(jié)奏感，而對于過去規(guī)劃用途存在偏差新土地和房地產，應注意變化特性去干銷售市場更需要的產品，這都是當?shù)卣畽嘞迌瓤梢钥紤]的措施。”
而對于第二個問題，郁亮則保持了一貫的心態(tài)——住宅市場的需求正在從“是否有”的時期，邁向“怎么樣”的時期。
銷售市場存不存在供給過剩？以 “被平均”為突破口，郁亮稱，“大城市被鎮(zhèn)上均值了，大都市被十八線小縣城均值了?，F(xiàn)階段用戶對定居的需求越來越多，種類也越來越多樣化，但對于潛在需求的市場需求是不成熟的”。
銷售市場的消費需求在哪兒，萬科地產開發(fā)設計業(yè)務負責人趙志融合一線的經驗介紹，今日用戶對產品賣點要求嚴格，注重包含房型、室內裝標、園林景觀、服務設施、物業(yè)管理服務等在內的綜合體驗，公司的股票操盤分數(shù)線規(guī)范從60分提升到80分，公司需要從單項冠軍變?yōu)轫椖客顿Y判斷、客戶洞察、市場定位、股票操盤高效率等關鍵環(huán)節(jié)的全能高手。
從城鎮(zhèn)人口提高、改進、升級更新的需求來看，郁亮預估，未來住宅基本建設的中樞值是10億~12億平方米。由此來看，目前住宅建設水準超跌股了。今年預計開工建設不上7億平方米，回到2006年的水準，間距10億~12億平方米的中樞值有較大差距。在他看來，“住宅做為人民生活的剛需不會消失，抑制時間長了總是要釋放出。”
不管怎樣，現(xiàn)階段的轉型期依然考驗著行業(yè)內的每一個人。郁亮直言，領域疼痛產生的影響比預想中更長，現(xiàn)階段還在不斷之中。疼痛壓力對每個人都一樣，多方都很難，一直在努力挺過轉型期。但是，郁亮注重，不論是否想要或是否接受，領域也將進到新發(fā)展階段，萬科地產最關注的還是未來怎樣發(fā)展。
“僅有順應潮流變化的公司，才可能穿越重生周期時間。對萬科地產來講，和客戶、大城市協(xié)同發(fā)展，就會有生意做。”以萬科地產來講，企業(yè)現(xiàn)在正在實踐活動開發(fā)設計經營行為相結合的發(fā)展戰(zhàn)略，郁亮關鍵分享在其中兩大難題。
第一大難題關鍵在于需要培養(yǎng)出賺小錢、賺慢錢、賺血汗錢能力。以養(yǎng)老地產業(yè)務流程為例子，養(yǎng)老地產是房產業(yè)務流程中最難掙錢的業(yè)務之一，但是目前萬科的勤奮取得了獲得。泊寓總經理胡冬華表露，自今年6月起，泊寓已經實現(xiàn)每月盈利持續(xù)右?guī)欤?月份完成了總計利益純利潤右?guī)?，預計明年內將實現(xiàn)整體贏利。
郁亮詳細介紹，萬科地產是由創(chuàng)建一整套完善玩法，長度租融合、個人用戶與客戶需求融合，不斷下降引流方法成本與提升運營效率，才終于實現(xiàn)了盈利右?guī)臁?/p>
第二個難題，是商業(yè)運營模式能否實現(xiàn)閉環(huán)控制。運營產品業(yè)務前期投資大，投資回報周期長，效果慢，不過隨著REITs現(xiàn)行政策發(fā)布，這一問題已經出現(xiàn)了處理的機會。郁亮進一步表示，萬科商業(yè)、貨運物流、租賃房都在積極提前準備REITs，充滿信心實現(xiàn)突破。一旦完成REITs的步驟連通，萬科地產就有望真正從房地產商轉變成房產商。
“時下不必過分消極?！庇袅猎诳偨Y中依然要為領域加油打氣，“我堅信大城市永不熄滅，只需和客戶、大城市協(xié)同發(fā)展，將來仍有很多機會?！?
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