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改革創(chuàng)新市場供給舊方式 房市才可以迎接新生局
【環(huán)宇奇聞】
房市市場供給只停留在老舊方式，而需求面已經(jīng)是更為苛刻的90后了，這便是現(xiàn)階段房市困境形成的原因。
李宇嘉
剛結(jié)束的9月份及其“加長”的8天假期，房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)不是太好。有些人說，假日人們都回鄉(xiāng)或出來旅游去了，哪有人購房？又有人說，現(xiàn)在很多人對及時性交易（度假旅游、餐館、音樂會等）有興趣，對拉長周期的交易（例如購房）有興趣不大了；也有人說，節(jié)日期間國家扶持政策持續(xù)，都沒換得買房人的自信心，房地產(chǎn)商減價持續(xù)，房市難題挺嚴(yán)重的。
如何看待時下房市？利用假期空余時間，小編還去看了幾個新開樓盤，發(fā)覺看房的人明顯增加了、售樓處的人氣值很好。雖然“看的比買的人多”，真真正正下定金的很少，但是這已經(jīng)不錯了。終究，市場預(yù)測仍在修補(bǔ)中，但是很多人都外出旅游的情形下，還有那么多人看房子，氣氛很好，這是很難取的。還記得8月份小編踩盤時，售樓部都非常蕭條，銷售人員比看房的人還要多。
如今，最缺的就是人氣值，人氣值起來才能把自信心控住。小編匯總，假日看房的人會有那么幾種，要么就是“小夫妻”看新房，要么就是爸爸媽媽帶上剛參加工作其子女看房子，要么就是“三代人”看房子，想換一套更多的房屋，或者小孩子到念書的年紀(jì)，想換一套學(xué)區(qū)房。這都是真的想要買房子的人，或是很急切地要買房，但廣泛的態(tài)度則是“好好看看、再等一等”，多方面較為、不用著急著手。
專家學(xué)者廣泛認(rèn)為，這群人工資不高、對未來職業(yè)發(fā)展預(yù)估不容樂觀，“六個錢包”購房，肯定要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。但我發(fā)現(xiàn)，一個現(xiàn)實的問題被忽略了，那便是大部分新盤點在很多方面的缺陷，或者房價上漲下房型太緊密，70-90平方米的房子廣泛設(shè)計成三房，客廳裝修或屋子過小，或出行連通、教育配套、服務(wù)設(shè)施等方面存在這樣或那樣的不夠?？偠灾?，真真正正讓人滿意的房屋還真的不多。
換句話說，想買房子的人許多，購買到理想的房子難以。這些都不是說大伙兒苛刻，反而是市場供給只停留在以往全國房價上漲階段市場供應(yīng)邏輯性，即靠整體規(guī)劃宣傳策劃、靠營銷方式來打造購房氣氛?？墒?，戶型圖設(shè)計通常是Copy來的，配套服務(wù)設(shè)施好大喜功、名不符實，規(guī)劃目標(biāo)被過度乃至虛假廣告。當(dāng)所有房地產(chǎn)商都秉著這樣的邏輯來構(gòu)建房屋，就會形成“千盤一律”的差異化方式。
可以說一俊遮百丑，房價上漲的情況下，這都不是難題。當(dāng)財產(chǎn)股權(quán)溢價預(yù)估沒了，來售樓處的都是最佳選擇和買房群體，廣泛經(jīng)歷了幾場全國房價上漲階段的虛假繁華景象，或在抖音上或小紅書的聽過購房秘籍。這也就意味著，市場供給那類“重營銷推廣、不看重具體”的玩法去玩不了了?？墒?，供給端的這種模式享受著太深，一時半會兒還無法改變，也就導(dǎo)致真真正正買房子的人只有一挑再挑選了。
當(dāng)房地產(chǎn)商全是同質(zhì)競爭，開發(fā)方式、招數(shù)基本一致，應(yīng)對賣不出去的窘境，也就只有減價這一條路了。當(dāng)價格競爭打起來了，對購房者來說，那便是看誰價格更低，這一殘酷的市場競爭不但沒有底端，還惡化了市場預(yù)測，造成大伙兒“等房價下降”。值得關(guān)注的是，這一點在現(xiàn)行政策上會有身影，便是“等政策實施”。廣州市外場退出限購政策，網(wǎng)絡(luò)宣傳深圳市也需要追隨，然后大家就等候。
的確有一部分人，等候限購政策退出，自身有配額買了，或等利率降低了，按揭少一點。但更多實例乃是等政策實施了，房子價格見底了，能夠進(jìn)場了。但實際上，現(xiàn)行政策qflp空間眼看在下挫和觸頂，制度的邊界效果顯著在變?nèi)?，即使是“大放水”也根本沒辦法反復(fù)過去那種火爆的市場行情。但是事實上，銷售市場不容易了解，在他們看來現(xiàn)行政策沒有達(dá)到預(yù)期，股災(zāi)也就不會間斷。
實質(zhì)上，這是過去20年（2001-2021年）房市“單邊下跌”，每有下跌的時候現(xiàn)行政策就迫不及待地把它拉上去，可能會導(dǎo)致的“政策市”預(yù)估，或現(xiàn)行政策不可以下跌難除預(yù)估。自媒體平臺和新媒體也常常那么宣傳策劃，最近一些地區(qū)也很急，急切要讓房市趨于穩(wěn)定，加強(qiáng)了這類預(yù)估。簡言之，市場供給只停留在老舊方式，而需求面已經(jīng)是更為苛刻的90后了，這便是現(xiàn)階段房市困境形成的原因。
（廣東省住房政策分析核心首席研究員）
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