“房貸利率下調(diào)了105個(gè)基點(diǎn)，每個(gè)月少還500多元?！?5日一早，河南鄭州的薛先生一起床就打開郵儲(chǔ)銀行手機(jī)App查詢。和薛先生一樣，不少貸款人心心念念的存量房貸利率終于降了。

也有用戶發(fā)現(xiàn)，自己貸款所在行的App一直無法登陸存量房貸調(diào)整頁面。在建設(shè)銀行貸款的馮先生從早上開始多次點(diǎn)擊相關(guān)頁面，每次均提示“由于系統(tǒng)繁忙，功能相應(yīng)稍有延遲，請(qǐng)稍等片刻再試”。

不過，截至發(fā)稿，建行App相關(guān)功能已可正常使用。

25日，多家銀行開始下調(diào)存量首套住房、二套轉(zhuǎn)首套，以及公積金組合貸中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率水平?？傮w來看，調(diào)整分為兩類情形：首套房貸利率調(diào)整，客戶不需要任何操作，銀行將主動(dòng)批量調(diào)整；二套轉(zhuǎn)首套利率調(diào)整，則需要借款人在9月25日起，向銀行提出申請(qǐng)并提供首套房貸款相關(guān)證明資料，銀行將在10月25日對(duì)審核通過的業(yè)務(wù)，進(jìn)行統(tǒng)一批量調(diào)整。

利率調(diào)整后，每個(gè)月可以省1000塊

浙江的劉女士在24日便得知了存量房貸利率下調(diào)的消息。她向中新經(jīng)緯表示，雖然沒有收到銀行的利率調(diào)整短信，手機(jī)App上的利率也沒有更新，但是可以看到還款計(jì)劃中的金額發(fā)生了變化。

“我是2021年在工行貸款180萬，初始利率5.8%，今年年初利率降到了5.45%，估計(jì)明天（25日）利率會(huì)調(diào)整到4.3%。”劉女士稱，今年9月初的時(shí)候，她每個(gè)月需要還款10173元，現(xiàn)在再查只需要還8969元，每月少還1204元。

▲圖左為調(diào)整前，圖右為調(diào)整后。來源：受訪者提供

無獨(dú)有偶，廣州市的林星（化名）也沉浸在房貸利率下調(diào)的喜悅之中?！拔沂窃谵r(nóng)業(yè)銀行貸款，調(diào)整前利率4.7%，這次下調(diào)到4.3%。算了一下每個(gè)月可以少還500元左右，家里人都非常開心?！?/p>

▲來源：受訪者提供

根據(jù)工商銀行、建設(shè)銀行等多家銀行發(fā)布的存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整公告，2019年10月8日（各家銀行日期有所差異，下同）前發(fā)放的，已調(diào)整為執(zhí)行LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn)；在2019年10月8日-2022年5月14日期間發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn)；至于2022年5月14日后發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，最低可調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限LPR-20BP。

也就是說，若按照2023年5年期以上LPR利率4.2%和4.3%計(jì)算，本次調(diào)整，多數(shù)人的房貸利率可以下調(diào)至LPR不加點(diǎn)和LPR-20BP水平，對(duì)應(yīng)利率分別為4.2%、4.3%以及4.0%和4.1%水平。

至于4.2%和4.3%的區(qū)別，則與貸款利率重定價(jià)日有關(guān)。有人的房貸利率重定價(jià)日是每年的1月1日，即每年1月1日調(diào)整一次，這類人群目前仍要執(zhí)行2022年12月的LPR，也就是4.3%；但與此同時(shí)，也有人房貸利率的重定價(jià)日是在每年的貸款日調(diào)整——比如10月發(fā)放的貸款，以后每年10月調(diào)整一次。本次利率調(diào)整的時(shí)間是9月25日，利率便調(diào)整為4.3%，待到10月后，利率變成最新的LPR水平，也就是4.2%。

值得關(guān)注的是，當(dāng)許多人正在為房貸利率下調(diào)而開心雀躍之時(shí)，也有部分用戶稱自己的房貸利率并無調(diào)整。

事實(shí)上，本次下調(diào)后的房貸利率水平，除了與LPR本身直接相關(guān)外，還與所在城市首套房貸利率政策下限有關(guān)。各家銀行的公告中也明確，若原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR或LPR-20BP，則按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

以北京地區(qū)為例，2019年10月至今，北京地區(qū)首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為LPR+55BP。按照目前5年期以上LPR4.2%計(jì)算，北京地區(qū)首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為4.75%。

這也意味著，2019年10月后在北京地區(qū)貸款的用戶，本次利率調(diào)整下限為4.75%（4.2%+55BP），若執(zhí)行去年12月LPR，調(diào)整下限則為4.85%。

據(jù)中新經(jīng)緯不完全統(tǒng)計(jì)，包括北京、上海、深圳、廈門在內(nèi)的多個(gè)城市，當(dāng)?shù)貓?zhí)行的利率下限在不同時(shí)段均有超過LPR的情形。從時(shí)間分布來看，2019年10月至今，北京、深圳的利率下限分別為4.75%和4.5%；2021年7月至今，上海的利率下限為4.55%。

二套轉(zhuǎn)首套，怎么調(diào)？

與首套房用戶相比，二套轉(zhuǎn)首套的用戶則需要去銀行申請(qǐng)。

9月1日，北上廣深等城市全面實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。對(duì)于貸款時(shí)為非首套房但現(xiàn)在已符合所在城市首套政策的購房家庭，也就是“二套轉(zhuǎn)首套”的房貸利率申請(qǐng)，多家銀行表示，受“因城施策”因素影響，各城市二套房認(rèn)定的情形復(fù)雜多樣，無法通過銀行系統(tǒng)直接識(shí)別，所以需要借款人向銀行提供首套房貸款相關(guān)證明資料。

目前來看，借款人可以在9月25日起向銀行提出申請(qǐng)并提供證明材料。收到申請(qǐng)后，銀行將對(duì)調(diào)整申請(qǐng)逐筆進(jìn)行人工審核，并于10月25日對(duì)審核通過的業(yè)務(wù)，進(jìn)行統(tǒng)一批量調(diào)整。

9月25日零點(diǎn)剛過，小宇（化名）便迫不及待地提交了二套轉(zhuǎn)首套的存量房貸利率申請(qǐng)?！拔沂窃诒本┒鬃兪滋?。原來說25號(hào)開始去柜臺(tái)提交資料，剛才突然看到招行App里開通線上提交了，我趕緊提交了申請(qǐng)，預(yù)計(jì)貸款利率從5.88%降至4.8%，還貸壓力大大減輕?！备吲d之余，小宇也將自己的經(jīng)驗(yàn)分享到了社交媒體平臺(tái)上，稱希望更多人能看到。

▲來源：受訪者提供

無獨(dú)有偶，北京的劉阿姨也在提交二套轉(zhuǎn)首套申請(qǐng)后算了一筆賬?！?021年5月購入了一套房產(chǎn)，調(diào)整后利率會(huì)從5.35%降至4.75%，粗略計(jì)算以后每個(gè)月的房貸將由19000元降至17900元，25年合計(jì)少還33萬元?！眲⒁屉y掩喜悅。

關(guān)于“二套轉(zhuǎn)首套”的認(rèn)定方式，招聯(lián)首席研究員董希淼向中新經(jīng)緯表示，有以下兩類群體可以提出申請(qǐng)：第一種是部分城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，原來“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策下的二套房貸，只要借款人名下在當(dāng)?shù)貨]有其他住房，可按照首套房貸來申請(qǐng)調(diào)整。

“第二種情況是借款人持有超過一套房產(chǎn)，其中有一套住房有貸款，原本屬于二套房貸?，F(xiàn)在將其他房產(chǎn)出售，名下一套住房成為家庭唯一住房，二套房貸變成首套房貸，也可以申請(qǐng)調(diào)整。”董希淼補(bǔ)充道。

存量房貸利率調(diào)整，對(duì)銀行影響幾何？

作為銀行的優(yōu)質(zhì)貸款，房貸利率的下調(diào)勢必會(huì)影響到銀行的經(jīng)營情況。尤其是2023年以來，中國商業(yè)銀行的凈息差已較2019年明顯收窄。數(shù)據(jù)顯示，2023年二季度商業(yè)銀行凈息差僅為1.74%，雖然與一季度持平，但已經(jīng)逼近監(jiān)管合意水平。對(duì)于大型銀行和股份制銀行來說，隨著存量房貸利率下調(diào)，凈息差下降壓力較大。

關(guān)于存量房貸下調(diào)、息差收窄對(duì)銀行產(chǎn)生的影響，普華永道中國金融服務(wù)合伙人陳進(jìn)展對(duì)中新經(jīng)緯表示，許多銀行順應(yīng)政策和市場需求，加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持，包括對(duì)存款利率方面進(jìn)行調(diào)整等。所以在其他方面有相應(yīng)調(diào)節(jié)的情況下，會(huì)對(duì)房貸利率下調(diào)形成一定對(duì)沖。

除此之外，陳進(jìn)展稱，今年下半年新的政策出臺(tái)之后，如果房貸的規(guī)模有所增長，可以形成一種以量補(bǔ)價(jià)的情況。此外，隨著房地產(chǎn)業(yè)信用質(zhì)量逐步企穩(wěn)，銀行所需計(jì)提的減值準(zhǔn)備相應(yīng)減少，這對(duì)銀行的利潤有一定益處。

“所以在多方面因素的共同作用下，房貸利率下調(diào)會(huì)對(duì)銀行產(chǎn)生一定影響，但整體影響可控。”陳進(jìn)展補(bǔ)充道。

至于銀行未來應(yīng)如何應(yīng)對(duì)變化，董希淼認(rèn)為，商業(yè)銀行應(yīng)采取多方面措施，開源節(jié)流，精細(xì)管理，減緩存量房貸利率調(diào)整對(duì)利潤和息差的影響：一是進(jìn)一步降低存款利率，優(yōu)化負(fù)債產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)，繼續(xù)從負(fù)債端壓降成本；二是加大信貸投放力度，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下提升高收益資產(chǎn)占比，進(jìn)而提高資產(chǎn)端收益；三是大力發(fā)展財(cái)富管理等業(yè)務(wù)，提高非利息收入，豐富多元化盈利來源，對(duì)沖利息收入下滑；四是加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高精細(xì)化管理水平，壓降成本收入比，向管理要效益。同時(shí)，嚴(yán)格實(shí)行全面風(fēng)險(xiǎn)管理，加快處置不良資產(chǎn)，努力保持發(fā)展的穩(wěn)健性和持續(xù)性。