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深圳市房地產(chǎn)調(diào)控3周年紀念：二手房成交量或持續(xù)下跌
證券日報新聞記者 王家明
2020年7月15日，深圳市頒布“7·15樓市新政策”，打開限購政策、限購、限貸等全方位嚴管控堵漏洞時期，又被銷售市場稱之為深圳市“最嚴”房地產(chǎn)調(diào)控。3年過去了，深圳樓市經(jīng)歷過大的變化。在業(yè)內(nèi)人士看來，時下房地產(chǎn)調(diào)控究竟有哪些調(diào)節(jié)空間？
這3年，深圳樓市親身經(jīng)歷從巔峰到谷底。新房子市場交易量轉(zhuǎn)變相對性并不大，據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)信息，2023年上半年度深圳市交易量1.62萬件新房子住房，而2020年上半年度為1.67萬件，但供給量大幅上升，市場中的“日光盤”也大幅降低，很多新房的去化都不太理想。
二手房市場的交易量轉(zhuǎn)變更加明顯。樂有家研究所統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年7~8月深圳市二手住宅月渡過戶量均超1萬件，“7·15樓市新政策”也由此頒布，接著深圳市二手住宅交易量迅速進入下滑趨勢。2021年2月頒布的指導(dǎo)價現(xiàn)行政策再一次給投資者加倉，月渡過戶量長期性進到2000~3000套低潮期。
房子價格層面，樂有家研究所統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近3年深圳二手房網(wǎng)絡(luò)熱點片區(qū)的價錢展現(xiàn)不一樣力度的下挫，一部分片區(qū)的下滑超出15%。以二手房指導(dǎo)價做參考，在“7·15樓市新政策”發(fā)布前，2020年7月深圳市60%的樓盤賣價與指導(dǎo)價誤差值高過10%之上，高過20%以上樓盤占比達到27%。直至2022年中下旬，銷售市場賣價才大幅向指導(dǎo)價看齊。2023年6月，深圳市場有將近5而成樓盤以小于指導(dǎo)價交易量。市場下行，小區(qū)業(yè)主賣房子難度系數(shù)也會跟著增加，均值成交周期從2020年下半年113天變長到目前的168天。
“與2020年的最高點對比，深圳市每個片區(qū)的房子價格都會有所下挫。以我所在的深圳福田八卦嶺規(guī)劃區(qū)為例子，房價下降力度廣泛超出20%?！苯艹龇慨a(chǎn)中介公司張經(jīng)理表示。3年以前，深圳市一些二手房住宅小區(qū)被投資客蹭熱點，價錢快速拉高，更被社會稱之為“神盤”，但目前的房價早已大幅回落。以鹽田區(qū)的龍悅居四期為例子，約62平米樓盤的賣價最高點時被推至705萬左右，現(xiàn)階段房產(chǎn)中介公司力薦的同房型樓盤價格為410萬左右，比指導(dǎo)價更低近120萬。
非常值得注意的是，以往大半年深圳市買房者挑選積極去杠桿化。據(jù)深圳市貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年度深圳市二手住宅全額付款選購占比上升到32%。在業(yè)內(nèi)人士看來，深圳市買房者側(cè)重于全額付款買房的總數(shù)增加；若借款則想要多支付第一期，降低向銀行貸款占比。
實際上，近年來深圳樓市有關(guān)政策即將迎來利好消息，包含銀行利率調(diào)整；公積金頒布最新政策，加強了對選購第一套住房、多子女家庭買房、選購綠色節(jié)能建筑住宅等公積金房貸扶持力度；二手房指導(dǎo)價調(diào)節(jié)等，但是這些“利好消息”給投資者所帶來的提升作用比較有限。
針對后半年樓市新政策邁向，美聯(lián)物業(yè)覺得，進到后半年房地產(chǎn)商也將推出一系列的購房優(yōu)惠，一手住房交易量有希望增漲。如果沒有利好消息刺激性，二手住宅市場或保持現(xiàn)階段水準(zhǔn)，不排除交易量進一步下跌。
廣東城規(guī)院住房政策研究所首席研究員李宇嘉覺得，房產(chǎn)調(diào)控的釋放對深圳樓市支撐點幅度比較差。即便放開限購，所限制一部分人群購房可能釋放出來，但總體而言功效不是很大，現(xiàn)在最根本性的或是現(xiàn)階段房價上漲和人均收入與工作的期望帶來巨大的不一致。除此之外，從目前全部房地產(chǎn)業(yè)而言，深圳市住房供給量在大幅增加，構(gòu)造正方向公共住房調(diào)節(jié)，“樓價只漲沒跌”的期望現(xiàn)在開始擺脫，“堅持房住不炒”現(xiàn)在開始深得人心。因此，如今最關(guān)鍵還是得平穩(wěn)居民收入預(yù)期，進而漸漸地改進市場動向預(yù)估。
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