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證券公司積極主動(dòng)配備公募基金REITs 投資者尚需進(jìn)一步豐富
本報(bào)訊記者吳珊見(jiàn)習(xí)記者方零晨
間距第一批公募基金REITs發(fā)售已兩年以上，而REITs作為一種新起金融理財(cái)產(chǎn)品也受到各種機(jī)構(gòu)青睞。Wind資料顯示，截止到6月25日，已獲準(zhǔn)的28只公募基金REITs募資總金額超出924億人民幣。
投資者擁有公募基金REITs占比較高
公募基金REITs一直以來(lái)深受投資者的高度關(guān)注。在目前已經(jīng)獲準(zhǔn)的28只公募基金REITs中，不管是先發(fā)和擴(kuò)募，證券公司均積極開(kāi)展了申購(gòu)行為。
最近，第一批公募基金REITs取得成功擴(kuò)募發(fā)售。據(jù)掛牌交易公告書(shū)表明，金投平安不動(dòng)產(chǎn)REIT此次擴(kuò)募開(kāi)售募資總金額大約為18.53億人民幣（沒(méi)有募集期貸款利息），擴(kuò)募開(kāi)售基金認(rèn)購(gòu)總共4.38億份，合理申購(gòu)總戶(hù)數(shù)17戶(hù)。在其中，證券公司以及資管子公司等占有5席，包含渤海灣匯金、華金證券、廣發(fā)證券、國(guó)聯(lián)證券在內(nèi)的申購(gòu)目標(biāo)總計(jì)申購(gòu)1.77億份，占總發(fā)行金額的40.50%；按4.228塊的認(rèn)購(gòu)價(jià)格測(cè)算，申購(gòu)金額達(dá)7.50億人民幣。但是其他申購(gòu)目標(biāo)身后不乏有券商公司影子，如招商財(cái)富為招商基金控股子公司，中投證券則擁有招商基金45%的股份。
除此之外，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT二只REITs本次擴(kuò)募上線的申購(gòu)目標(biāo)中也出現(xiàn)廣發(fā)證券、國(guó)金證券、國(guó)泰君安證券、上海證券、安信證券等眾多證券公司及券商資管產(chǎn)品身影。
從投資者結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，公募基金REITs的投資者擁有占比最高。據(jù)中金公司研報(bào)統(tǒng)計(jì)分析，截止到2022年末，投資者擁有占比平均為92.3%。從2022年末各分部流通股本前十大項(xiàng)目投資機(jī)構(gòu)類(lèi)型來(lái)說(shuō)，券商自營(yíng)、資產(chǎn)管理及保險(xiǎn)公司占前十大項(xiàng)目投資機(jī)構(gòu)持倉(cāng)總額占比比較高，均值分別是43.8%、28.8%及16.9%。
談起證券公司等投資者對(duì)公募基金REITs趨之如騖的主要原因，RCREIT（REITs研究所）負(fù)責(zé)人王躍對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》新聞?dòng)浾叻治稣J(rèn)為：“一方面，項(xiàng)目投資REITs可助推投資者優(yōu)化資產(chǎn)配置。REITs財(cái)產(chǎn)與其他資產(chǎn)關(guān)聯(lián)性比較低，有利于投資者保持財(cái)產(chǎn)的多樣化、分散配備。且基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)類(lèi)資產(chǎn)及房產(chǎn)具有很高的準(zhǔn)入條件，REITs為投資者參加基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目投資提供了便利方式，合理助推其資產(chǎn)配置最前沿往外延展；另一方面，項(xiàng)目投資REITs有利于提升投資者運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定度，推動(dòng)長(zhǎng)期價(jià)值項(xiàng)目投資。”
看中公募基金REITs后勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)
不可忽視的是，最近公募基金REITs市場(chǎng)主要表現(xiàn)變化較大，近年來(lái)，已上市的27只公募基金REITs商品都出現(xiàn)一定程度的下挫。
廣發(fā)證券覺(jué)得，造成REITs市場(chǎng)深幅調(diào)節(jié)的要素關(guān)鍵有三點(diǎn)：一是參加REITs的投資者尚未豐富多彩，一部分投資人對(duì)現(xiàn)錢(qián)分配起伏承受度過(guò)低；二是宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)危害相對(duì)性后周期時(shí)間；三是漸近發(fā)展中REITs市場(chǎng)，做為大類(lèi)資產(chǎn)來(lái)講，流通性稍低，總市值經(jīng)營(yíng)規(guī)模比較小。
“最近REITs市場(chǎng)變化較大，主要原因是在我國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)尚處初始階段，銷(xiāo)售市場(chǎng)流通股本比較小，對(duì)REITs公司估值標(biāo)價(jià)邏輯性還不成熟，對(duì)REITs標(biāo)價(jià)誤差易引起價(jià)錢(qián)劇烈波動(dòng)?！蓖踯S覺(jué)得，除此之外，投資者對(duì)REITs熟悉程度比較低、并對(duì)底層資產(chǎn)的認(rèn)知了解并未非常成熟，公司個(gè)人行為及喜好一致性很強(qiáng)。在目前流通性有限的資源REITs市場(chǎng)，遭受較為單一構(gòu)造的投資者趨同化交易行為危害，進(jìn)而放大市場(chǎng)變化。
但是專(zhuān)業(yè)人士仍對(duì)公募基金REITs的高速發(fā)展擁有自信心。中金證券表明，堅(jiān)信銷(xiāo)售市場(chǎng)多方針對(duì)現(xiàn)有的一些大力發(fā)展考驗(yàn)已經(jīng)有的共識(shí)。其中包含常態(tài)發(fā)售制度的高效率提升、二級(jí)市場(chǎng)投資者結(jié)構(gòu)和流通性提升、單獨(dú)法律的實(shí)施、信息公開(kāi)的進(jìn)一步完善等。
廣發(fā)證券覺(jué)得，現(xiàn)階段REITs市場(chǎng)市場(chǎng)估值已經(jīng)擁有了非常的影響力，特別是產(chǎn)權(quán)年限類(lèi)REITs的期望現(xiàn)錢(qián)分配率早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于長(zhǎng)端利率及部分藍(lán)籌股票的股票收益率水準(zhǔn)。
王躍表明：“盡管最近的連續(xù)下跌，讓REITs市場(chǎng)的市場(chǎng)熱度有一定的消弱，但是，伴隨著經(jīng)濟(jì)回暖預(yù)想的逐步推進(jìn)和REITs公司估值定價(jià)機(jī)制的不斷完善，REITs的中遠(yuǎn)期配備使用價(jià)值將進(jìn)一步突顯?！?/p>
針對(duì)REITs市場(chǎng)后面的發(fā)展和希望，王躍提議，一是要促進(jìn)REITs市場(chǎng)創(chuàng)建社會(huì)化市場(chǎng)估值定價(jià)機(jī)制。健全完善信息公開(kāi)體制，均衡公募基金REITs一級(jí)市場(chǎng)發(fā)售公司估值和二級(jí)市場(chǎng)估值，讓各個(gè)階段的參加者做到雙贏，進(jìn)而吸引更多投資人參加；二是投資者要建立和完善REITs行研架構(gòu)、提高REITs投研能力；三是持續(xù)推進(jìn)REITs投資講座、豐富多彩REITs投資者結(jié)構(gòu)，促進(jìn)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的。
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