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證券公司積極主動配備公募基金REITs 投資者尚需進一步豐富
本報訊記者吳珊見習(xí)記者方零晨
間距第一批公募基金REITs發(fā)售已兩年以上，而REITs作為一種新起金融理財產(chǎn)品也受到各種機構(gòu)青睞。Wind資料顯示，截止到6月25日，已獲準的28只公募基金REITs募資總金額超出924億人民幣。
投資者擁有公募基金REITs占比較高
公募基金REITs一直以來深受投資者的高度關(guān)注。在目前已經(jīng)獲準的28只公募基金REITs中，不管是先發(fā)和擴募，證券公司均積極開展了申購行為。
最近，第一批公募基金REITs取得成功擴募發(fā)售。據(jù)掛牌交易公告書表明，金投平安不動產(chǎn)REIT此次擴募開售募資總金額大約為18.53億人民幣（沒有募集期貸款利息），擴募開售基金認購總共4.38億份，合理申購總戶數(shù)17戶。在其中，證券公司以及資管子公司等占有5席，包含渤海灣匯金、華金證券、廣發(fā)證券、國聯(lián)證券在內(nèi)的申購目標總計申購1.77億份，占總發(fā)行金額的40.50%；按4.228塊的認購價格測算，申購金額達7.50億人民幣。但是其他申購目標身后不乏有券商公司影子，如招商財富為招商基金控股子公司，中投證券則擁有招商基金45%的股份。
除此之外，博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT二只REITs本次擴募上線的申購目標中也出現(xiàn)廣發(fā)證券、國金證券、國泰君安證券、上海證券、安信證券等眾多證券公司及券商資管產(chǎn)品身影。
從投資者結(jié)構(gòu)來說，公募基金REITs的投資者擁有占比最高。據(jù)中金公司研報統(tǒng)計分析，截止到2022年末，投資者擁有占比平均為92.3%。從2022年末各分部流通股本前十大項目投資機構(gòu)類型來說，券商自營、資產(chǎn)管理及保險公司占前十大項目投資機構(gòu)持倉總額占比比較高，均值分別是43.8%、28.8%及16.9%。
談起證券公司等投資者對公募基金REITs趨之如騖的主要原因，RCREIT（REITs研究所）負責(zé)人王躍對《證券日報》新聞記者分析認為：“一方面，項目投資REITs可助推投資者優(yōu)化資產(chǎn)配置。REITs財產(chǎn)與其他資產(chǎn)關(guān)聯(lián)性比較低，有利于投資者保持財產(chǎn)的多樣化、分散配備。且基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)類資產(chǎn)及房產(chǎn)具有很高的準入條件，REITs為投資者參加基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及不動產(chǎn)市場項目投資提供了便利方式，合理助推其資產(chǎn)配置最前沿往外延展；另一方面，項目投資REITs有利于提升投資者運營穩(wěn)定度，推動長期價值項目投資?！?/p>
看中公募基金REITs后勢發(fā)展趨勢
不可忽視的是，最近公募基金REITs市場主要表現(xiàn)變化較大，近年來，已上市的27只公募基金REITs商品都出現(xiàn)一定程度的下挫。
廣發(fā)證券覺得，造成REITs市場深幅調(diào)節(jié)的要素關(guān)鍵有三點：一是參加REITs的投資者尚未豐富多彩，一部分投資人對現(xiàn)錢分配起伏承受度過低；二是宏觀經(jīng)濟政策對房產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)危害相對性后周期時間；三是漸近發(fā)展中REITs市場，做為大類資產(chǎn)來講，流通性稍低，總市值經(jīng)營規(guī)模比較小。
“最近REITs市場變化較大，主要原因是在我國REITs市場發(fā)展趨勢尚處初始階段，銷售市場流通股本比較小，對REITs公司估值標價邏輯性還不成熟，對REITs標價誤差易引起價錢劇烈波動?！蓖踯S覺得，除此之外，投資者對REITs熟悉程度比較低、并對底層資產(chǎn)的認知了解并未非常成熟，公司個人行為及喜好一致性很強。在目前流通性有限的資源REITs市場，遭受較為單一構(gòu)造的投資者趨同化交易行為危害，進而放大市場變化。
但是專業(yè)人士仍對公募基金REITs的高速發(fā)展擁有自信心。中金證券表明，堅信銷售市場多方針對現(xiàn)有的一些大力發(fā)展考驗已經(jīng)有的共識。其中包含常態(tài)發(fā)售制度的高效率提升、二級市場投資者結(jié)構(gòu)和流通性提升、單獨法律的實施、信息公開的進一步完善等。
廣發(fā)證券覺得，現(xiàn)階段REITs市場市場估值已經(jīng)擁有了非常的影響力，特別是產(chǎn)權(quán)年限類REITs的期望現(xiàn)錢分配率早已遠遠高于長端利率及部分藍籌股票的股票收益率水準。
王躍表明：“盡管最近的連續(xù)下跌，讓REITs市場的市場熱度有一定的消弱，但是，伴隨著經(jīng)濟回暖預(yù)想的逐步推進和REITs公司估值定價機制的不斷完善，REITs的中遠期配備使用價值將進一步突顯?！?/p>
針對REITs市場后面的發(fā)展和希望，王躍提議，一是要促進REITs市場創(chuàng)建社會化市場估值定價機制。健全完善信息公開體制，均衡公募基金REITs一級市場發(fā)售公司估值和二級市場估值，讓各個階段的參加者做到雙贏，進而吸引更多投資人參加；二是投資者要建立和完善REITs行研架構(gòu)、提高REITs投研能力；三是持續(xù)推進REITs投資講座、豐富多彩REITs投資者結(jié)構(gòu)，促進REITs市場高質(zhì)量發(fā)展的。
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