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發(fā)榮滋生 莫負(fù)韶華
張歆昌校宇
調(diào)查公募基金REITs，猶如打開(kāi)一本不一樣的書(shū)——其精彩紛呈并不在于前奏曲或終章，而是在于看似波瀾不驚、其實(shí)發(fā)榮滋生的一個(gè)過(guò)程。
高峰時(shí)段，均值一小時(shí)就會(huì)有近20輛垃圾運(yùn)輸車(chē)（重量約200噸）進(jìn)到首鋼集團(tuán)生物質(zhì)燃料新項(xiàng)目工廠(chǎng)；平安不動(dòng)產(chǎn)青島前灣港國(guó)際物流園（下稱(chēng)“青島市平安不動(dòng)產(chǎn)”）高標(biāo)倉(cāng)內(nèi)，跨境電商賣(mài)家1位職工每6min就能完成10件護(hù)膚品裝包貼碼全過(guò)程；深圳市招商局光輝科技園在工業(yè)上樓模式中，恬靜而正常運(yùn)轉(zhuǎn)生產(chǎn)線(xiàn)……
于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)銷(xiāo)售市場(chǎng)來(lái)講，這就意味著在資本要素支撐下，根據(jù)對(duì)最底層基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)財(cái)產(chǎn)打包上市，將來(lái)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)改成掉期現(xiàn)金流量；于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公募基金REITs市場(chǎng)投資者來(lái)說(shuō)，其實(shí)是對(duì)股票分紅由來(lái)最明顯的“數(shù)據(jù)可視化”展現(xiàn)。
REITs作為一種公開(kāi)發(fā)行規(guī)范化金融理財(cái)產(chǎn)品，具有平穩(wěn)年底分紅、抗通脹、長(zhǎng)期性收益、降低風(fēng)險(xiǎn)等項(xiàng)目投資特性，在西方國(guó)家及其亞洲地區(qū)等領(lǐng)域已經(jīng)有較完善的發(fā)展歷程。我們國(guó)家的公募基金REITs架構(gòu)模式雖與眾不同，但是其公司估值自然之美一樣取決于不斷穩(wěn)定。其運(yùn)行邏輯性，是原始權(quán)益人將手上現(xiàn)金流量充足的A項(xiàng)目資產(chǎn)打包上市，根據(jù)服務(wù)承諾給投資者強(qiáng)制性股票分紅的形式，把它將來(lái)現(xiàn)金流量提早一次性轉(zhuǎn)現(xiàn)，所得的資產(chǎn)將于監(jiān)管政策期限內(nèi)，投向原始權(quán)益人所選擇的B新項(xiàng)目、C新項(xiàng)目……根據(jù)總量換增量的方法，完成基礎(chǔ)建設(shè)投資融資滾動(dòng)發(fā)展的穩(wěn)步發(fā)展。
換句話(huà)說(shuō)，公募基金REITs本身沒(méi)法形象化敘述資本運(yùn)營(yíng)中的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張，也無(wú)法回應(yīng)金融業(yè)扶持后應(yīng)該如何洗心革面。由于，轉(zhuǎn)變實(shí)際上已經(jīng)公募基金REITs底層資產(chǎn)的原始權(quán)益人處產(chǎn)生，在上百萬(wàn)億人民幣級(jí)規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)產(chǎn)生，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展搭建智能化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)體系過(guò)程中出現(xiàn)……
在此次調(diào)查中，多名原始權(quán)益人（并且也兼任資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方）傳出同樣的感受，“資本市場(chǎng)關(guān)心，是對(duì)我們持續(xù)精湛經(jīng)營(yíng)管理的激勵(lì)與鼓勵(lì)，大家唯有莫負(fù)韶華，積極為客戶(hù)及投資者造就長(zhǎng)期價(jià)值。”其實(shí)是對(duì)公募基金REITs項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理水準(zhǔn)不斷提升承諾，更是對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理穩(wěn)定向好的希望。
于更寬廣視角和更長(zhǎng)的時(shí)間層面來(lái)講，存量資產(chǎn)依靠公募基金REITs盤(pán)活出來(lái)的流通性，有利于產(chǎn)生擴(kuò)募的財(cái)產(chǎn)貯備。比如，在東京證券交易所，平安不動(dòng)產(chǎn)公開(kāi)發(fā)行的J-REIT已經(jīng)完成11次擴(kuò)募，“轉(zhuǎn)介紹”方式彰顯了關(guān)鍵作用。
在此次調(diào)查中，小編曾和大暴雨雹子迎頭相逢，曾經(jīng)在38度高溫環(huán)境走動(dòng)。調(diào)查里的見(jiàn)聞，使我們感嘆不枉此行。公募基金REITs市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，大道理也是如此。其未來(lái)也許仍然會(huì)在某一環(huán)節(jié)經(jīng)歷過(guò)風(fēng)雨磨練，也許還需在一些時(shí)時(shí)刻刻面對(duì)“熱冷”。但可以肯定的是，伴隨著金融市場(chǎng)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)、服務(wù)項(xiàng)目高質(zhì)量發(fā)展幅度也越來(lái)越大，推進(jìn)金融業(yè)供給側(cè)改革的不斷深入，生機(jī)勃勃的公募基金REITs市場(chǎng)，將來(lái)終將越來(lái)越精彩！
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