本報(bào)訊記者張歆閆立良昌校宇

6月21日，第一批上市9只公募基金REITs邁入兩歲生日。公募基金REITs市場(chǎng)打開至今，經(jīng)歷過(guò)擴(kuò)充、擴(kuò)募，由示范點(diǎn)邁進(jìn)常態(tài)發(fā)售新的發(fā)展階段，完成了量不斷增加和質(zhì)不斷提升。

前不久，《證券日?qǐng)?bào)》新聞?dòng)浾呷诤暇┙蚣揭惑w化、深圳東進(jìn)戰(zhàn)略、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)等設(shè)施行業(yè)發(fā)展主線任務(wù)，在第一批公募基金REITs中選擇3只并對(duì)底層資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查，采訪幾年來(lái)金融市場(chǎng)如何跟基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)銷售市場(chǎng)造成發(fā)展趨勢(shì)共鳴點(diǎn)，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方與基金托管人探索出什么發(fā)展趨勢(shì)工作經(jīng)驗(yàn)，及其社會(huì)各界就接著擴(kuò)大有效投資、產(chǎn)生投資融資穩(wěn)步發(fā)展賦予的遠(yuǎn)見卓識(shí)。

盤活存量資產(chǎn)

投資融資穩(wěn)步發(fā)展

據(jù)眾多組織計(jì)算，新老基建共震下，在我國(guó)基礎(chǔ)建設(shè)的總量經(jīng)營(yíng)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)上百萬(wàn)億人民幣。但基礎(chǔ)建設(shè)也是有著非常明顯的薄弱點(diǎn)——財(cái)產(chǎn)偏重、開發(fā)周期長(zhǎng)、民間資本參與性比較有限，必須促進(jìn)健全社會(huì)化、標(biāo)準(zhǔn)化的投資融資管理體系。而公募基金REITs恰好是補(bǔ)足這一薄弱點(diǎn)的重要專用工具。黨的二十大匯報(bào)明確提出“提升基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)合理布局、構(gòu)造、性能和信息系統(tǒng)集成，搭建智能化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)管理體系”，“十四五”整體規(guī)劃確立布署要“促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）持續(xù)發(fā)展，合理盤活存量資產(chǎn)，產(chǎn)生存量資產(chǎn)和新增加投入的穩(wěn)步發(fā)展”。

的時(shí)間回放進(jìn)2020年4月底，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文示范點(diǎn)通告，運(yùn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公募基金REITs試點(diǎn)。同一年8月份，發(fā)改委公布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》、中國(guó)證監(jiān)會(huì)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引》（下稱《指引》），產(chǎn)生“1+2”管理制度體系，一個(gè)全新的投資融資銷售市場(chǎng)適度考慮。通過(guò)逾一年的銜枚疾進(jìn)，第一批9只公募基金REITs商品于2021年6月21日在滬深交易所首次亮相，不僅僅做大做強(qiáng)了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)存量資產(chǎn)，也合理填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)投資管理銷售市場(chǎng)的商品空缺。

得益于銷售市場(chǎng)基本組織建設(shè)及配套措施的日趨完善，第一批公募基金REITs發(fā)售幾年來(lái)運(yùn)行平穩(wěn)，整體來(lái)看合乎市場(chǎng)預(yù)測(cè)。截止到2023年6月20日收市，9只商品上市后復(fù)權(quán)后均值漲幅為11.70%，大幅度超越同時(shí)期滬深指數(shù)300指數(shù)值，每日平均成交額為0.16億人民幣，日均換手率1.21%，總體高過(guò)海外成熟市場(chǎng)。

談起基礎(chǔ)建設(shè)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)精彩紛呈連接，中航首鋼集團(tuán)生物質(zhì)燃料密閉式基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)證券基金（下稱“中航首鋼集團(tuán)綠能REIT”）私募基金經(jīng)理宋鑫對(duì)記者追憶稱，“往往坐上公募基金REITs‘頭班車’，源于中航基金管理有限公司（下稱‘中航股票基金’，新項(xiàng)目基金托管人）和首鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司（下稱‘首鋼集團(tuán)’，新項(xiàng)目原始權(quán)益人大股東）的‘謀情’。”

據(jù)宋鑫詳細(xì)介紹，首鋼集團(tuán)一部分存量資產(chǎn)尚需進(jìn)一步做大做強(qiáng)，所以對(duì)發(fā)展趨勢(shì)公募基金REITs十分重視與支持，明確提出了積極協(xié)調(diào)多層次資本市場(chǎng)，進(jìn)一步提升權(quán)益性資金實(shí)力和集團(tuán)公司證券化水準(zhǔn)。除此之外，首鋼集團(tuán)全資子公司、中航基金第二大股東——北京市首鋼基金有限責(zé)任公司也和中國(guó)人壽保險(xiǎn)構(gòu)建了Pre-REITs純股權(quán)基金，適用產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

記者在招商局光輝科技園內(nèi)調(diào)查招商蛇口產(chǎn)業(yè)基地密閉式基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)證券基金（下稱“博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT”）擴(kuò)募底層資產(chǎn)（下稱“光輝新項(xiàng)目”）時(shí)，招商局光輝科技園區(qū)有限公司總經(jīng)理付驍龍表明，招商蛇口根據(jù)發(fā)售公募基金REITs，有效地提高了產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)水平，完成產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)流程“由再入輕”，加快搭建招商蛇口產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)流程的全新發(fā)展方式。

“非常期待狀態(tài)是前期募資專項(xiàng)資金一部分用以后續(xù)擬擴(kuò)募新項(xiàng)目，產(chǎn)生資產(chǎn)及資產(chǎn)的優(yōu)良翻轉(zhuǎn)，從而實(shí)現(xiàn)公募基金REITs不斷做大做強(qiáng)固定投資的初心。”付驍龍說(shuō)。

幾年來(lái)，理想化已經(jīng)一點(diǎn)點(diǎn)照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

廢棄物“轉(zhuǎn)現(xiàn)記”天天都在中航首鋼集團(tuán)綠能REIT的底層資產(chǎn)首鋼集團(tuán)生物質(zhì)燃料新項(xiàng)目工廠開演。此項(xiàng)目包含日常生活垃圾焚燒爐發(fā)電、餐廚垃圾清運(yùn)處理等服務(wù)，主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源為生活垃圾處置服務(wù)費(fèi)用、餐廚垃圾清運(yùn)處置費(fèi)及其售電花費(fèi)。新項(xiàng)目專業(yè)技術(shù)人員向記者介紹，“新項(xiàng)目工廠就像一個(gè)‘大胃’，一天能‘消化吸收’3000噸生活垃圾處理和150噸餐廚垃圾，‘吐出來(lái)’120萬(wàn)度電?！?/p>

盡管每日與廢棄物相處，但廠區(qū)內(nèi)的職工干勁十足。問到緣故，宋鑫表露，“為進(jìn)一步提升底層資產(chǎn)的升值空間，確保運(yùn)營(yíng)管理能力高效長(zhǎng)期穩(wěn)定，就以成本定價(jià)的形式授權(quán)委托運(yùn)管機(jī)構(gòu)提供經(jīng)營(yíng)，與此同時(shí)創(chuàng)建實(shí)施細(xì)則考核制度。新項(xiàng)目發(fā)售幾年來(lái)，運(yùn)管組織贏得了鼓勵(lì)分為，有效推動(dòng)了工程項(xiàng)目的管理提升?！?/p>

金投平安不動(dòng)產(chǎn)物流倉(cāng)儲(chǔ)配送密閉式基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)證券基金（下稱“金投平安不動(dòng)產(chǎn)REIT”）是首批9只公募基金REITs里的立減滬股物流倉(cāng)儲(chǔ)配送類項(xiàng)目。記者在調(diào)查中注意到，倉(cāng)儲(chǔ)物流園不但能提供一份專屬空間，更容易靈敏認(rèn)知產(chǎn)業(yè)鏈脈沖，深度和廣度推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

6月份，青島氣溫不斷攀升，均值年進(jìn)出口貿(mào)易檢測(cè)值1000億的青島前灣保稅區(qū)也一片火爆，區(qū)域內(nèi)的前灣港區(qū)萬(wàn)噸巨輪匯集，橋吊聳立眾多，集裝箱卡車往來(lái)賬戶不斷……金投平安不動(dòng)產(chǎn)REIT最近落地式擴(kuò)募的底層資產(chǎn)之一——青島市平安不動(dòng)產(chǎn)便位于此。

正逢“618”大促銷，一家在青島平安不動(dòng)產(chǎn)園內(nèi)租用面積達(dá)2.8萬(wàn)平方（樓高10米）、主營(yíng)業(yè)務(wù)護(hù)膚品的跨境電商賣家出現(xiàn)異常繁忙。該公司員工向記者介紹，“企業(yè)往往將庫(kù)房設(shè)在青島市平安不動(dòng)產(chǎn)，恰好是看中物流園區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)及與做為高標(biāo)倉(cāng)的建立、管理方法質(zhì)量和效率。公司自2020年將業(yè)務(wù)拓展至青島市后，通過(guò)3年變化，現(xiàn)階段一線入?yún)^(qū)貿(mào)易總額超60億美元?！?/p>

平安不動(dòng)產(chǎn)我國(guó)副總裁、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人楊敏介紹說(shuō)，所說(shuō)高標(biāo)倉(cāng)，即標(biāo)準(zhǔn)化倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)備，它并不是真正意義上的庫(kù)房或是倉(cāng)儲(chǔ)管理，反而是具有網(wǎng)絡(luò)資源給予者的身份。

這一點(diǎn)在物流園區(qū)與另一租賃戶的默契配合里也有反映。該租賃戶是一家以海關(guān)清關(guān)、物流倉(cāng)儲(chǔ)配送及運(yùn)送為主營(yíng)業(yè)務(wù)的第三方物流企業(yè)，距今10年發(fā)展歷程?，F(xiàn)階段，青島前灣保稅區(qū)內(nèi)數(shù)量眾多的外資公司都為該第三方物流企業(yè)的潛在用戶社會(huì)群體，楊敏表明，“青島市平安不動(dòng)產(chǎn)有著高品質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物流室內(nèi)空間，為企業(yè)發(fā)展在高標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)上鎖住新增訂單增強(qiáng)了關(guān)鍵籌碼?！?/p>

是我國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新、人才流失極為重要的物理環(huán)境與平臺(tái)，產(chǎn)業(yè)園都將適用產(chǎn)業(yè)鏈迭代更新的經(jīng)濟(jì)效益轉(zhuǎn)化為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

“大家之所以選擇進(jìn)駐招商局光輝科技園區(qū)，是因?yàn)樗峁┑纳a(chǎn)制造施工環(huán)境合乎大家國(guó)際大客戶要求，幫我們接到跨境電商業(yè)務(wù)訂單信息?！币患摇肮湣敝饕?fù)責(zé)人對(duì)記者表示。而據(jù)招商局光輝科技園區(qū)有限責(zé)任公司市場(chǎng)經(jīng)理路丹詳細(xì)介紹，許多企業(yè)正在和招商局光輝科技園一同快速增長(zhǎng)。

除開降低企業(yè)成本核心資產(chǎn)、賦能產(chǎn)業(yè)更新，公募基金REITs的另一核心是讓基礎(chǔ)建設(shè)投資融資彼此在資本市場(chǎng)造成“化學(xué)變化”。從第一批9只公募基金REITs商品公布的2022年年度報(bào)告來(lái)說(shuō)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)財(cái)產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)秀，產(chǎn)生相對(duì)穩(wěn)定的能夠分派現(xiàn)金流量和一定比例年底分紅。依據(jù)以2022年12月31日為基準(zhǔn)日分紅狀況，總計(jì)能夠分派額度約35.39億人民幣；目前為止，第一批9只產(chǎn)品都是對(duì)2021年及2022年的盈利公布分紅公告，總計(jì)年底分紅約34.87億人民幣，占具體能夠分配金額的比例約98.52%。

銷售市場(chǎng)交易冷熱不均

投資主體構(gòu)造單一

現(xiàn)如今，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公募基金REITs市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模平穩(wěn)擴(kuò)張，資產(chǎn)類型井然有序擴(kuò)展，在管理構(gòu)建新發(fā)展格局和推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展的層面發(fā)揮了日漸重要作用。

具體而言，已上市的公募基金REITs增加到27只，募資貼近千億，回收利用資產(chǎn)關(guān)鍵用以自主創(chuàng)新、節(jié)能低碳和民生發(fā)展等設(shè)施補(bǔ)齊短板行業(yè)，可推動(dòng)新增加項(xiàng)目投資超4400億人民幣；已上市與在審批的新項(xiàng)目覆蓋基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型，從兩年前的高速公路、產(chǎn)業(yè)園、廢水處理、生態(tài)保護(hù)、物流倉(cāng)儲(chǔ)配送等，擴(kuò)充至保障性租賃住房、綠色能源、新能源技術(shù)等。還有另外數(shù)百單儲(chǔ)備項(xiàng)目正在推進(jìn)中，在未來(lái)將擁有更多并未覆蓋資產(chǎn)類型列入公募基金REITs。

依照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》中“不斷完善擴(kuò)募體制，著力打造多層面基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)REITs市場(chǎng)”的需求，第一批4單公募基金REITs擴(kuò)募新項(xiàng)目于2023年6月16日取得成功落地式，在我國(guó)公募基金REITs市場(chǎng)宣布產(chǎn)生先發(fā)與擴(kuò)募一體兩翼的新發(fā)展格局，公募基金REITs進(jìn)到高速發(fā)展環(huán)節(jié)。

事非經(jīng)過(guò)不知難，成如非常容易卻艱苦。做為資本市場(chǎng)新丁，公募基金REITs的2年拼搏之途不大概只有寬闊大道，也曾經(jīng)遭遇二級(jí)市場(chǎng)交易分階段冷熱不均、底層資產(chǎn)突發(fā)性“灰天鵝”、缺乏增量資金進(jìn)入市場(chǎng)、信息公開與管理效率均衡點(diǎn)仍待探索等問題。

以全市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，已上市的27只公募基金REITs商品近年來(lái)都出現(xiàn)一定程度的下挫，其中還有3只商品下滑超出20%。

針對(duì)最近公募基金REITs市場(chǎng)交易量口味淡及其一些產(chǎn)品出現(xiàn)嚴(yán)重價(jià)格調(diào)整，宋鑫表明，“這和場(chǎng)地投資者結(jié)構(gòu)單一有一定關(guān)系。由于現(xiàn)在場(chǎng)地投資人主要集中在投資者，投資人的資產(chǎn)久期、投資建議與公募REITs產(chǎn)品特征上存在一定的差別?！?/p>

也是有業(yè)內(nèi)人士表示，最近公募基金REITs市場(chǎng)價(jià)錢走低、項(xiàng)目投資避險(xiǎn)情緒升高，是行業(yè)充足博奕中的正常調(diào)整，但也反映出銷售市場(chǎng)建設(shè)過(guò)程中存在一些更深層次的難題和困惑，一部分體制分配與市場(chǎng)需求配對(duì)水平有待提升，需要進(jìn)一步創(chuàng)新發(fā)展。

除此之外，“灰天鵝”事情都是“弄傷”公募基金REITs主要表現(xiàn)的一大要素。而記者在調(diào)查中發(fā)覺，那也是產(chǎn)業(yè)園類公募基金REITs越來(lái)越注重簽訂顧客的產(chǎn)業(yè)分布、規(guī)模構(gòu)造，積極提高抗規(guī)律性的主要原因。

怎樣避免公募基金REITs現(xiàn)階段繁雜的金融結(jié)構(gòu)和設(shè)定比較多的管理層次危害底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)效率，是多名私募基金經(jīng)理所面臨的一同課題研究。

“公募基金REITs作為一項(xiàng)具有相對(duì)高度產(chǎn)業(yè)鏈金融屬性科技創(chuàng)新產(chǎn)品，在初次發(fā)售和初次擴(kuò)募的執(zhí)行過(guò)程中并沒有例子可尋，必須在財(cái)產(chǎn)合規(guī)管理、重大資產(chǎn)重組、納稅籌劃、資產(chǎn)估值、股票基金整治架構(gòu)設(shè)計(jì)、擴(kuò)募開售標(biāo)準(zhǔn)等方面與多方持續(xù)溝通交流、不斷嘗試，發(fā)現(xiàn)的問題并處理問題。”博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT私募基金經(jīng)理劉玄表明。

中航證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家董忠云覺得，就目前公募基金REITs示范點(diǎn)實(shí)踐活動(dòng)看，管理制度依然存在進(jìn)一步優(yōu)化空間。第一，現(xiàn)階段，公募基金REITs發(fā)行上市審批全過(guò)程涉及到發(fā)改委、中國(guó)證監(jiān)會(huì)、滬深交易所、中國(guó)證券投資中基協(xié)等多部門，牽涉單位多、時(shí)間成本高。第二，在我國(guó)公募基金REITs是由擁有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)ABS的形式擁有建設(shè)項(xiàng)目企業(yè)的所有股份，管理體制等級(jí)會(huì)比較多，各參與方中間職責(zé)權(quán)限定義、溝通協(xié)作等多個(gè)方面很有可能是有風(fēng)險(xiǎn)的。

自主創(chuàng)新，不停步

探尋，走在路上

國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)三十余年的改革創(chuàng)新實(shí)踐活動(dòng)，始終都是邊探尋邊匯總，展現(xiàn)示范點(diǎn)、改善與標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)正向循環(huán)的演變方式，公募基金REITs市場(chǎng)也是如此。

在中國(guó)證監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)同志看起來(lái)，公募基金REITs示范點(diǎn)至今、尤其是轉(zhuǎn)到常態(tài)發(fā)售新的發(fā)展階段至今，資產(chǎn)類型平穩(wěn)擴(kuò)展，基本規(guī)章制度加快構(gòu)建，管控架構(gòu)基本上搭建，市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，逐漸走出了一條中國(guó)特色的REITs發(fā)展之路。下一步，中國(guó)證監(jiān)會(huì)會(huì)以推動(dòng)常態(tài)發(fā)售為突破口，加快推進(jìn)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的。

對(duì)于市場(chǎng)生態(tài)系統(tǒng)進(jìn)一步優(yōu)化，多名公募基金REITs新項(xiàng)目基金托管人一同號(hào)召，健全信息公開等基本規(guī)章制度，擴(kuò)寬公募基金REITs投資人人群。

劉立宇可以先從四個(gè)方面開展體系搭建：一是不斷完善發(fā)售、信息公開等基本規(guī)章制度。健全商品擴(kuò)募資產(chǎn)估值和定價(jià)體系；制訂創(chuàng)新推出臨時(shí)性信息披露指引，進(jìn)一步明確重大事情公布規(guī)定；標(biāo)準(zhǔn)治理模式的責(zé)任協(xié)議、健全REITs管理體制。二是夯實(shí)和擴(kuò)寬公募基金REITs投資人人群。促進(jìn)社會(huì)保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老保險(xiǎn)金、年金等配置型長(zhǎng)期性投資者參與投資，積極培育系統(tǒng)化公募基金REITs投資人人群，助推銷售市場(chǎng)安全運(yùn)行。三是切實(shí)加強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)基本建設(shè)，完善二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性支持制度體系，健全做市體制。四是促進(jìn)健全別的配套措施。進(jìn)一步明確基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)REITs的賬務(wù)處理方式及稅收管理實(shí)施細(xì)則；在公募基金REITs試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)前提下，盡早促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)REITs重點(diǎn)法律。

宋鑫期待，在未來(lái)的現(xiàn)行政策支持下，投資者結(jié)構(gòu)進(jìn)一步豐富，大量配對(duì)公募基金REITs特性資金進(jìn)入市場(chǎng)。與此同時(shí)基金托管人搞好信息公開，與投資人保證信息透明、全透明。

廣發(fā)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家本來(lái)提議，繼續(xù)留在準(zhǔn)入條件、信披規(guī)定、審批流程等多個(gè)維度開展標(biāo)準(zhǔn)提升。準(zhǔn)入條件層面，相信隨著銷售市場(chǎng)遮蓋基礎(chǔ)設(shè)施種類不斷完善，準(zhǔn)入條件亦可更為優(yōu)化；信披規(guī)定層面，后面還應(yīng)當(dāng)逐層發(fā)布物流倉(cāng)儲(chǔ)配送、保障性租賃住房等大類資產(chǎn)審批及信息披露規(guī)則；審批流程層面，在貯備公募基金REITs內(nèi)容進(jìn)行逐步申請(qǐng)的過(guò)程當(dāng)中，底層資產(chǎn)合規(guī)管理文檔確認(rèn)、跨區(qū)域/多部門聯(lián)合的協(xié)調(diào)對(duì)接依然存在進(jìn)一步優(yōu)化空間。

在董忠云看起來(lái)，可以從兩個(gè)方面進(jìn)一步優(yōu)化公募基金REITs基本規(guī)章制度。一方面，進(jìn)一步優(yōu)化公募基金REITs發(fā)售審批流程。探索研究進(jìn)一步統(tǒng)一審核標(biāo)準(zhǔn)、提升示范項(xiàng)目推薦和審批程序流程，提升發(fā)售和審批高效率。另一方面，進(jìn)一步優(yōu)化交易規(guī)章制度，改進(jìn)公募基金REITs流通性。