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“出風口”后深莞惠房市房子價格支撐點靠產業(yè)鏈背景色
證券日報新聞記者 王家明
“盡管歡迎來到東莞鳳崗，但走路去深圳地鐵口只需十幾分鐘?！标惿üP名）談起自身3年以前在鳳崗買的房，感覺就是愛恨交加。
最近一段時間，惠州新房玩命“折扣”變成市場熱點。最近幾年，不單單是惠州市，包含東莞市一部分規(guī)劃區(qū)等在內的深莞惠房市也發(fā)生了多次“出風口”，“出風口”之后房市親身經歷起起落落，減價、折扣早已成為現(xiàn)階段房地產市場的主要基調。
從前的“出風口”
“越過這一橋下，就到了鳳崗了?！眲⒑剖菛|莞鳳崗一名杰出房產中介公司，他天天都在述說著跨城生活：住在北京龍崗中心城周邊，每日坐3站地鐵站到16地鐵線黃閣坑站，再騎共享單車，不上10分鐘即可到個人工作所屬的店，全過程不得超過三十分鐘。
劉浩所屬的東莞鳳崗臨深片區(qū)，主要是以大運城邦、名流印象等二手房住宅小區(qū)為主導。新聞記者實探發(fā)覺，現(xiàn)階段這種小區(qū)里的二手房掛牌價大部分在每平米20000至25000元不等，并且放盤量大。以大運城邦為例子，僅僅在一家房產中介機構的放盤總數(shù)就達到370套。
深莞惠房市一直不缺少“傳說故事”，而身后的主人公更離不開深圳投資客。“現(xiàn)階段，惠州市挨近深圳臨深片區(qū)房子價格在每平米12000元至15000元，東莞市臨深片區(qū)房子價格高出不少，這和東莞產業(yè)升級轉型社會經濟發(fā)展離不了關聯(lián)?！眲⒑普f，“盡管惠陽淡水和惠州大亞灣也有許多加工廠，但也不乏各種各樣居民樓，東莞市則受深圳產業(yè)鏈外溢效應顯著，踩正確了產業(yè)結構升級節(jié)奏?！?/p>
“但是，這兒的房市轉變也和從前的蹭熱點好像更加密切相關。”劉浩表明，“2020年時，這邊房價最高超出每平米30000元，而且也很火熱。那時候，房地產調控放開、鳳崗一部分規(guī)劃區(qū)或劃歸深圳市、深圳地鐵線或延伸到鳳崗……那么多‘出風口’下東莞市臨深片區(qū)房市發(fā)生一輪漲價，并且顧客絕大多數(shù)都是深圳客。”
但是，理想是美好的，實際還是有一些“骨感美”：“劃歸深圳市”如今已沒什么人談及，深圳地鐵線早已建造至兩市交界處，但什么時候“跨地區(qū)”仍沒有確立時刻表。并且，東莞樓市出臺了一系列嚴厲的管控對策，甚至一度將深圳客“避而不見”。但在上年，東莞樓市逐漸放開房地產調控，不但放開限購，兩成首付也會跟著落地式，但臨深片區(qū)房地產市場的有起色并不算太大。新聞記者也發(fā)現(xiàn)了，鄰近深圳東莞塘廈、鳳崗等地區(qū)好幾個二手房住宅小區(qū)，與2020年高峰對比，現(xiàn)階段房價下降了20%至30%上下。鳳崗一些先前預售許可貼近每平米40000塊的新樓盤，現(xiàn)如今的價格已小于每平米30000元。
“我正試圖賣出鳳崗房子，而且還是虧損賣。”在房子價格高峰期，陳升在鳳崗買了一套大運城邦的二手房，“住數(shù)年之后才發(fā)現(xiàn)，小孩讀書配套完善還是沒深圳市便捷。如今深圳的房價已有所回落，我覺得回深圳買房。”并且，有著與這名買房者相近想法的人深圳客也許比比皆是。在業(yè)內人士看來，這也在一定程度上表明一旦一線城市房市放寬，資產非常容易會返回重點城市，加重附近衛(wèi)星城市的房市難點。
低首付狀況仍然存在
日前，因惠陽新樓盤傳來極大優(yōu)惠折扣被社會高度關注后，讓惠州房市再一次變成聚焦點。接著，惠陽淡水區(qū)住建局應急發(fā)布《關于整頓房地產市場、嚴厲查處違規(guī)銷售行為的通知》，稱禁止房地產開發(fā)企業(yè)、中介服務在商品房交易階段發(fā)生首付貸款、返首付款、零首付、中介服務營銷推廣返首付款、公布虛報違反規(guī)定房產廣告、編造散播虛假消息等違規(guī)行為經營行為。
但是，記者在惠陽淡水、惠州大亞灣和鳳崗等臨深片區(qū)走訪調查的時候發(fā)現(xiàn)，銷售市場仍然存在折扣乃至“低首付”的現(xiàn)象。在鳳崗一處中央企業(yè)開發(fā)設計新房新項目，銷售總監(jiān)表明先前周圍的新房備案價錢都是在每平米30000塊左右，如今打折優(yōu)惠，樓盤價格是每平米24000塊左右。當有人表明首付款在短期內無法湊夠時，業(yè)務員介紹說詳細情況能夠商討，比如能夠給一成首付，此外一成首付能夠大半年或一年之內付款，并且免息分期。對于怎么操作，有業(yè)務員介紹說，有些房地產商規(guī)定買房者提前準備二張儲蓄卡，先交定金或一成首付后，房地產商便立刻將剩下首付打進在其中一張卡，買房者把錢轉至自身另一張卡，繼續(xù)打給預售資金監(jiān)管帳戶。
實際上，自去年東莞市放開房地產調控后，久旱逢甘霖的臨深片區(qū)各新樓盤陸續(xù)推出各類稅收優(yōu)惠政策，包含“優(yōu)惠房源”、“低首付免息分期”、“送車位”等營銷招客。另一邊，深莞惠的惠陽淡水還在最近放開了房地產調控，包含首套房首付由三成下調至二成等，但惠陽淡水本地一家房企的市場部負責人告訴記者，這種刺激政策也沒給新房子交易量產生顯著有起色，并且一部分買房者還轉為二手房市場，由于惠州二手房價錢遠低于新房子，二手房掛牌量猛增，分離了新房的選購客戶群。
深莞惠房市
通過什么支撐點
有本地杰出房產中介公司覺得，最近幾年東莞市臨深片區(qū)的房產開發(fā)幅度非常大，但時下東莞經濟發(fā)展趨勢速度最快的地區(qū)依然在市區(qū)和東莞松山湖，這倆片區(qū)的房子價格已來東莞市最高值。
來源于東莞市城建局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在今年的4月東莞城區(qū)南城街道新房房屋網(wǎng)簽備案平均價做到每平米51975元，二手房網(wǎng)簽平均價做到每平米34964元；松山湖高新區(qū)新房房屋網(wǎng)簽備案平均價做到每平米50921元，二手房網(wǎng)簽平均價做到每平米44785元。而深莞惠的鳳崗鎮(zhèn)新房子住房網(wǎng)簽備案平均價為每平米29441元，二手房網(wǎng)簽平均價每平米24558元；常平鎮(zhèn)新房子住房網(wǎng)簽備案平均價為每平米31107元，二手房網(wǎng)簽平均價每平米27397元。
廣東省住房政策分析核心首席研究員李宇嘉覺得，以惠州房市為例子，惠州是一個以出口導向型為主體的買房銷售市場，通常是承攬李小姐的外流買房需求，及其珠三角區(qū)域的那一部分投資型要求。伴隨著房地產業(yè)深層調節(jié)，在目前以剛性需求、改進要求占優(yōu)勢前提下，惠州房市大幅度下滑也是情理之中，當?shù)胤渴型獠凯h(huán)境出現(xiàn)了明顯轉變，這也是造成房地產商樓盤優(yōu)惠力度增加的主要原因。
“談起臨深片區(qū)房地產市場的支撐點，關鍵在于一部分深圳市剛性需求置業(yè)者‘進入車內’的需要，再者就是包含大灣區(qū)、城市圈等整體規(guī)劃利好消息被社會蹭熱點，讓一部分投資客入場。因此，從根本上講，臨深片區(qū)房市與深圳樓市的關聯(lián)并不大?！崩钣罴伪砻?，“這些年有關深圳產業(yè)的外流探討許多，即便如此，也算不上伴隨著產業(yè)集聚而遷移住房需求，很多深圳市遷移出來的產業(yè)鏈自身來說就是一定要轉移一些產業(yè)鏈，她們在本地買房子的主動性和水平也不夠。只有在深圳市和臨深片區(qū)在用地規(guī)劃、交通出行、公共性等各方面可以真正做到一體化，那樣，房市才能形成一個交流的關聯(lián)，不然的話或是‘脫節(jié)’。”
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