證券代碼：600620 股票簡(jiǎn)稱：天辰股份 編號(hào)：臨2023-029

上海天辰股份有限公司關(guān)于《上海證券交易所關(guān)于公司擬轉(zhuǎn)讓控股子公司少數(shù)股東股權(quán)及關(guān)聯(lián)交易的詢價(jià)函》的回復(fù)公告

公司董事會(huì)和全體董事保證公告內(nèi)容不存在虛假記錄、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏，并對(duì)其內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性承擔(dān)個(gè)人和連帶責(zé)任。

2023年6月6日，上海天辰股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“公司”)收到上海證券交易所出具的《關(guān)于上海天辰股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓控股子公司少數(shù)股東股權(quán)及相關(guān)交易的詢價(jià)函》(上海公函[2023]0664號(hào))(以下簡(jiǎn)稱“詢價(jià)函”)。并積極組織有關(guān)部門按照有關(guān)要求認(rèn)真落實(shí)和回復(fù)有關(guān)問(wèn)題，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)回復(fù)如下：

1、根據(jù)公告和評(píng)估報(bào)告，公司受讓方天辰健康股權(quán)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估，總評(píng)估價(jià)格約為26.95億元，相應(yīng)的15%股權(quán)估值約為4.04億元。公司通過(guò)市場(chǎng)比較法將在建物業(yè)轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)約為2.56億元，剩余約1.5億元的差價(jià)以扣除代建費(fèi)的形式支付。天辰健康評(píng)估報(bào)告稱，根據(jù)資產(chǎn)特點(diǎn)和我國(guó)目前的市場(chǎng)化和信息化程度較低，很難收集足夠的同類公司產(chǎn)權(quán)交易案例，因此不應(yīng)采用市場(chǎng)法評(píng)估，但對(duì)上述在建房地產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法評(píng)估。請(qǐng)公司補(bǔ)充披露：（1）上述在建房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法估值的原因是否與天辰健康評(píng)估報(bào)告相矛盾；（2）天辰健康與上述在建房地產(chǎn)作為同一商業(yè)用地，評(píng)價(jià)方法不一致的原因和合理性；（3）如果使用相同的評(píng)價(jià)方法，天辰健康與上述在建房地產(chǎn)的最終評(píng)價(jià)結(jié)果是否存在差異，天辰健康高估值，在建物業(yè)低估值向關(guān)聯(lián)方輸送利益。

(1)上述在建物業(yè)市場(chǎng)比較法估值的原因是否與天辰健康評(píng)估報(bào)告相關(guān)的表述相矛盾；

公司回復(fù)：1）在建物業(yè)采用市場(chǎng)比較法估值的原因：

在建物業(yè)(1-B項(xiàng)目3)、7、9號(hào)樓)評(píng)估對(duì)象為1-B項(xiàng)目3、7、土地使用權(quán)為9號(hào)樓所在地1-B項(xiàng)目3、7、9號(hào)樓成本的公允價(jià)值，1-B項(xiàng)目3、7、9號(hào)樓土地周邊有許多類似土地的交易案例，市場(chǎng)相對(duì)活躍，符合《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐準(zhǔn)則》中使用市場(chǎng)法的前提，因此，在建物業(yè)采用市場(chǎng)比較法(1-B項(xiàng)目3)、7、評(píng)估9號(hào)樓)。

2)是否與天辰健康評(píng)估報(bào)告相關(guān)

與天辰健康評(píng)估報(bào)告有關(guān)的表述并不矛盾。兩份評(píng)估報(bào)告的評(píng)估對(duì)象不同。天辰健康股權(quán)評(píng)估的評(píng)估對(duì)象是截至評(píng)估基準(zhǔn)日的股東全部權(quán)益價(jià)值，在建物業(yè)的評(píng)估對(duì)象是在建物業(yè)(1-B項(xiàng)目3、7、9號(hào)樓)的公允價(jià)值。也就是說(shuō)，評(píng)估報(bào)告反映了天辰健康的股權(quán)價(jià)值，評(píng)估報(bào)告反映了個(gè)人資產(chǎn)（在建房地產(chǎn)）的公允價(jià)值，不同的評(píng)估對(duì)象收集不同的可比案例，以滿足市場(chǎng)法的前提。股權(quán)價(jià)值評(píng)估需要與股權(quán)交易相似且足夠的產(chǎn)權(quán)交易案例，單一資產(chǎn)的評(píng)估需要與評(píng)估資產(chǎn)相似的交易案例。天辰健康評(píng)估報(bào)告指出，“根據(jù)資產(chǎn)特點(diǎn)和我國(guó)當(dāng)前市場(chǎng)化、信息化程度不高，難以收集足夠的同類公司產(chǎn)權(quán)交易案例，因此不應(yīng)采用市場(chǎng)法評(píng)估”，市場(chǎng)法是指難以在公共市場(chǎng)上找到類似于天辰健康股權(quán)交易和足夠的產(chǎn)權(quán)交易案例，因此，不符合《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐準(zhǔn)則》中使用市場(chǎng)法的前提條件，不能使用市場(chǎng)法來(lái)評(píng)估股東的全部權(quán)益價(jià)值。

(2)天辰健康與上述在建物業(yè)作為同一商業(yè)用地，評(píng)價(jià)方法不一致的原因和合理性；

公司回復(fù)：天辰健康與上述在建物業(yè)作為同一商業(yè)用地，評(píng)估方法相同。

天辰健康股權(quán)評(píng)估是資產(chǎn)基礎(chǔ)法的最終結(jié)論。

資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以被評(píng)估單位的資產(chǎn)負(fù)債表為基準(zhǔn)，分別找出企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值，累計(jì)求和，然后扣除負(fù)債評(píng)估值，獲得股權(quán)價(jià)值的一種方法。在使用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行股權(quán)價(jià)值評(píng)估時(shí)，評(píng)估范圍包括流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期負(fù)債等企業(yè)的所有資產(chǎn)和負(fù)債。企業(yè)在評(píng)估范圍內(nèi)的不同資產(chǎn)/負(fù)債時(shí)，會(huì)根據(jù)不同資產(chǎn)/負(fù)債的特點(diǎn)，使用更能體現(xiàn)其公允價(jià)值的評(píng)估方法，如收益法、成本法、市場(chǎng)法等衍生方法。當(dāng)不能理解為使用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行股權(quán)價(jià)值時(shí)，企業(yè)的所有資產(chǎn)和負(fù)債都會(huì)通過(guò)成本法進(jìn)行評(píng)估。

在天辰健康使用資產(chǎn)基礎(chǔ)法股權(quán)評(píng)估中，在建物業(yè)作為同一商業(yè)用地1B項(xiàng)目土地周圍有更多類似的土地交易案例，市場(chǎng)活躍，符合資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)評(píng)估方法的前提，因此也采用市場(chǎng)法比較法評(píng)估。

綜上所述，在建物業(yè)(1-B項(xiàng)目3、7、9號(hào)樓)評(píng)估報(bào)告中的市場(chǎng)比較法評(píng)估方法與天辰健康評(píng)估報(bào)告中相同的商業(yè)用地(庫(kù)存-開發(fā)成本中的1B項(xiàng)目)相同。

（3）如果使用相同的評(píng)估方法，天辰健康與上述在建物業(yè)的最終評(píng)估結(jié)果是否存在利用評(píng)估方法選擇、天辰健康高估值、在建物業(yè)低估值向關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移利益的情況。

公司回復(fù)：兩次評(píng)估均采用市場(chǎng)比較法對(duì)同一商業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估。兩份評(píng)估報(bào)告中涉及的1B塊評(píng)估值如下：

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注1：地上建筑物的成本已從專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告中提取，金額已經(jīng)審計(jì)。

注2：所得稅=(稅前土地評(píng)估值+地上建筑已發(fā)生成本-1B項(xiàng)目賬面值)×所得稅稅率=(353,597,0000元+345,73000.00元+154,358,000.00元+48,197,120.97元- 146、047、216.22元(摘自專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告)×25%=188,958,726.19

注3：從專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告中提取地上建筑納稅參與分?jǐn)偟目偝杀?，金額已經(jīng)審計(jì)。

在兩次評(píng)估中，涉及1B地塊的評(píng)估方法是一致的，相應(yīng)的樓面單價(jià)也是一致的。差異的主要原因有兩個(gè)：①整體和部分的區(qū)別。1-B項(xiàng)目在天辰健康評(píng)估中的總地面建筑面積為91、981.00㎡，在建物業(yè)評(píng)估中在建物業(yè)(1-B項(xiàng)目3)、7、9號(hào)樓)地面建筑面積26，217.90㎡。在建物業(yè)(1-B項(xiàng)目3)、7、9號(hào)樓）僅是天宸健康評(píng)估中的1-B項(xiàng)目的一部分，因此對(duì)在建物業(yè)(1-B項(xiàng)目3)、7、9號(hào)樓）進(jìn)行評(píng)估時(shí)，評(píng)估范圍也要與之匹配，僅是在建物業(yè)(1-B項(xiàng)目3)、7、9號(hào)樓)已發(fā)生的成本及其占用土地的公允價(jià)值。②股權(quán)評(píng)估與個(gè)人資產(chǎn)評(píng)估的區(qū)別。股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估與個(gè)人資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估對(duì)象的差異。股東全部權(quán)益價(jià)值是指為特定目的評(píng)估企業(yè)股權(quán)的行為。在股權(quán)評(píng)估中，可以選擇市場(chǎng)法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法和市場(chǎng)法來(lái)評(píng)估股權(quán)，最終確認(rèn)股東全部權(quán)益的市場(chǎng)價(jià)值。單一資產(chǎn)評(píng)估是指專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)評(píng)估人員遵循合法或公平的標(biāo)準(zhǔn)和程序，采用科學(xué)的方法評(píng)估和確認(rèn)資產(chǎn)的公允價(jià)值的行為。在股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估中，由于評(píng)估對(duì)象為股權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值，扣除1B地塊土地評(píng)估增值引起的所得稅；在單一資產(chǎn)在建房地產(chǎn)評(píng)估中，評(píng)估對(duì)象為資產(chǎn)的公允價(jià)值，最終評(píng)估價(jià)值不扣除土地評(píng)估增值引起的所得稅。

綜上所述，天辰健康股權(quán)價(jià)值評(píng)估與在建物業(yè)評(píng)估方法一致，差異也是由評(píng)估對(duì)象的客觀因素造成的。對(duì)天辰健康沒有高估值，對(duì)在建物業(yè)的低估值將利益轉(zhuǎn)移給關(guān)聯(lián)方。

2、根據(jù)公告和評(píng)估報(bào)告，天辰健康凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格約為26.95億元，增值率176.55%，庫(kù)存評(píng)估增值110.50%，成品評(píng)估增值76.25%，產(chǎn)品評(píng)估增值182.44%；無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)評(píng)估增值866.77%。此外，擬轉(zhuǎn)讓的在建物業(yè)(1-B項(xiàng)目3、7、9號(hào)樓)估值約2.56億元，天辰健康評(píng)估報(bào)告顯示，東地塊1-B總估值為7.13億元。請(qǐng)補(bǔ)充披露：（1）根據(jù)天辰健康庫(kù)存產(chǎn)品和產(chǎn)品分類，詳細(xì)披露科目的具體內(nèi)容、評(píng)價(jià)方法和流程，說(shuō)明增值率高的原因和合理性；（2）土地使用權(quán)的具體內(nèi)容、地塊、土地面積、建筑面積、開發(fā)和評(píng)價(jià)方法和流程，并說(shuō)明評(píng)估增值率高的原因和合理性；(3)根據(jù)土地面積和建筑面積計(jì)算1-B項(xiàng)目3、7、9號(hào)樓占東地塊1-B的比例是否與估值比例一致，如不一致，請(qǐng)說(shuō)明原因和合理性。

（1）根據(jù)天辰健康庫(kù)存產(chǎn)品和產(chǎn)品分類，詳細(xì)披露科目的具體內(nèi)容、評(píng)價(jià)方法和流程，說(shuō)明增值率高的原因和合理性；

公司回復(fù):天辰健康庫(kù)存分為成品和產(chǎn)品(開發(fā)成本)。評(píng)估基準(zhǔn)日賬面庫(kù)存-成品凈額為895元、991元、359.82元、庫(kù)存-產(chǎn)品凈額為426元、889元、064.28元。

1)庫(kù)存-產(chǎn)成品

1.1.庫(kù)存-產(chǎn)成品介紹

天辰健康庫(kù)存-產(chǎn)成品為東地塊1-A地塊116棟低層辦公樓和319個(gè)地下停車位。

表2、東地塊1-A地塊開發(fā)產(chǎn)品具體細(xì)節(jié)如下：

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注：根據(jù)實(shí)測(cè)面積調(diào)整后的簽約總價(jià)。

從評(píng)估單位提供的實(shí)測(cè)報(bào)告中提取上述建筑面積。

1.2)庫(kù)存-成品的評(píng)估方法和過(guò)程

庫(kù)存-成品的評(píng)價(jià)值應(yīng)反映天辰健康在庫(kù)存-成品中實(shí)際可能獲得的經(jīng)濟(jì)效益。因此，庫(kù)存-成品的評(píng)價(jià)值應(yīng)根據(jù)其可實(shí)現(xiàn)的銷售價(jià)格扣除銷售稅、所得稅等不屬于資產(chǎn)所有者在產(chǎn)品中實(shí)際可獲得的經(jīng)濟(jì)效益，并適當(dāng)考慮天辰健康對(duì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售所能獲得的利潤(rùn)的貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)的綜合確定。

產(chǎn)品評(píng)價(jià)公式如下：

產(chǎn)品評(píng)估值(不扣所得稅)=不含稅銷售收入×(1-銷售費(fèi)率-土地增值稅-增值稅×銷售稅及附加費(fèi)率

產(chǎn)品評(píng)估價(jià)值=產(chǎn)品評(píng)估價(jià)值(未扣除所得稅)-利潤(rùn)扣除-所得稅

扣除利潤(rùn)=不含稅銷售收入×銷售凈利潤(rùn)率×凈利潤(rùn)折扣率

成品評(píng)估的銷售率按一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售率3%確定，增值稅9%，銷售稅和附加稅10%(城建稅5%，教育費(fèi)附加稅5%)，土地增值稅按四級(jí)累進(jìn)稅率確定，銷售利潤(rùn)率按2022年版《企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值》房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均值9.2%確定。

對(duì)于尚未簽訂銷售協(xié)議的開發(fā)產(chǎn)品，銷售價(jià)格根據(jù)近期銷售合同的平均單價(jià)確定。銷售費(fèi)用仍需扣除，利潤(rùn)需折扣。按照行業(yè)慣例，凈利潤(rùn)折扣率為50%。

參照天辰健康銷售的11棟低層辦公樓的平均銷售情況，銷售單價(jià)以備案單價(jià)的88%折扣確認(rèn)。因此，銷售單價(jià)的稅價(jià)為39元、123.81元/平方米。評(píng)估總結(jié)如下：

表-3、銷售收入計(jì)算：

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注:考慮到已售出的11套面積是按照預(yù)測(cè)繪面積出售的，合同規(guī)定已售出的商品房按照與實(shí)測(cè)面積的差異多退少補(bǔ)，預(yù)測(cè)繪面積按實(shí)測(cè)面積調(diào)整后的收入差異為-102、509.93元。

表-4、產(chǎn)成品評(píng)價(jià)值計(jì)算：

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注1：考慮到185、182、097.31元(數(shù)據(jù)摘自審計(jì)審批數(shù)據(jù))的可扣除因素，銷售收入(不含稅)=2、627、114、200.06÷1.09+185,182,097.31×9%÷1.09=2，425，486，778.73元。

注2：未扣除的增值稅3、314、923.11元，估計(jì)工程款進(jìn)項(xiàng)稅26、721、34.37元，則：增值稅=2、627、114、200.06-2、425、486、778.73-3、314、923.11-26、721、34.37=171、591、153.84元。

注3：銷售利潤(rùn)率9.2%×(1)25%的所得稅率=6.9%

表-5、土地增值稅計(jì)算：

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采用上述評(píng)估方法和程序進(jìn)行評(píng)估后，所有庫(kù)存-成品房地產(chǎn)的評(píng)估值為1.578、97萬(wàn)元。

1.3)成品增值原因及合理性分析

天辰健康庫(kù)存-成品賬面價(jià)值為895、991、359.82元，評(píng)估價(jià)值為1.578、970、000.00元，評(píng)估價(jià)值為682、978、640.18元，增值率為76.23%。

2003年5月27日，上海天辰健康管理有限公司轉(zhuǎn)讓位于上海市閔行區(qū)竹橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘、閔行區(qū)竹橋鎮(zhèn)銀都路2889號(hào)、閔行區(qū)竹橋鎮(zhèn)879街坊1/2丘、閔行區(qū)竹橋鎮(zhèn)879街坊1/4丘、閔行區(qū)竹橋鎮(zhèn)879街坊1/1丘。轉(zhuǎn)讓方為原上海市閔行區(qū)房屋土地管理局。2018年10月22日與原上海市閔行區(qū)規(guī)劃土地管理局簽訂出讓合同(滬閔規(guī)劃土地(2018)出讓合同第30號(hào))，調(diào)整土地出讓面積、土地用途、容積率，補(bǔ)繳土地出讓金；最終土地成本為576、951、897.98元(金額已經(jīng)審計(jì))，自2003年5月27日起，土地年限為商業(yè)40年，辦公50年。

表-6、各地塊的土地成本和單價(jià)按土地面積分?jǐn)倿椋?/P>

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注：建筑面積摘自滬閔規(guī)劃資源(2019)出讓合同補(bǔ)字第80號(hào)(3.0版)

從上表來(lái)看，天辰健康樓面平均單價(jià)為2.456.91(元/㎡），最近交易的土地案例樓面單價(jià)為10000.00元/元㎡）上下。因此，庫(kù)存-產(chǎn)成品的高增值率主要是由于天辰健康土地的低成本。同時(shí)，參照同類物業(yè)聯(lián)仲都悅匯、陽(yáng)云中心、力波商務(wù)中心等周邊房地產(chǎn)的交易案例，銷售單價(jià)在合理范圍內(nèi)，庫(kù)存-成品評(píng)價(jià)值合理。

2)庫(kù)存-產(chǎn)品(開發(fā)產(chǎn)品)

2.1)庫(kù)存-介紹產(chǎn)品(開發(fā)產(chǎn)品)

存貨產(chǎn)品(開發(fā)產(chǎn)品)主要分為東地塊1-B地塊和西地塊在建物業(yè)。

表-7、1-B地塊明細(xì)：

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表-8、西地塊明細(xì)：

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2.2)庫(kù)存-產(chǎn)品(開發(fā)產(chǎn)品)的評(píng)價(jià)方法

根據(jù)評(píng)估目的的要求，根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況，評(píng)估人員通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及相關(guān)數(shù)據(jù)的收集和分析，遵循房地產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)和規(guī)范，因?yàn)樵u(píng)估對(duì)象是剛剛打樁的其他未開工土地，也沒有取得建設(shè)項(xiàng)目許可證。因此，在本次評(píng)估中，利用市場(chǎng)比較法對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，最終加上發(fā)生的費(fèi)用獲得最終評(píng)估值。

市場(chǎng)比較法是指在一定的市場(chǎng)條件下，從實(shí)際交易價(jià)格、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等方面與評(píng)估對(duì)象的具體條件進(jìn)行比較，從而確定評(píng)估對(duì)象價(jià)格的評(píng)估方法。

市場(chǎng)比較法公式：

待評(píng)土地單價(jià)＝比較案例價(jià)格×修改交易情況×修改交易日期×年期修正系數(shù)×容積率校正系數(shù)×修正區(qū)域因素×修正個(gè)別因素

2.2)在產(chǎn)品(開發(fā)產(chǎn)品)過(guò)程中

2.2.1)1-B地塊項(xiàng)目

根據(jù)評(píng)估要求，選擇與評(píng)估對(duì)象在同一需求圈內(nèi)的交易案例，用途相似，交易正常，交易日期與評(píng)估基準(zhǔn)日相似，作為可比例。本次評(píng)估選擇了三個(gè)與評(píng)估對(duì)象（表-10序列號(hào)1）在同一位置和同一供需圈的可比例，具體如下：

表-9、土地可比案例

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對(duì)比可比案例的價(jià)格、交易情況、交易日期、年期、容積率、區(qū)域因素、個(gè)別因素進(jìn)行修正后，待估計(jì)土地樓面單價(jià)為7967元/㎡(取整)，然后根據(jù)上海土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的規(guī)定，契稅稅率為3%:含契稅的樓面單價(jià)為=修改后估算的樓面單價(jià)×(1+規(guī)定契稅稅率)=7，967元/㎡×(1+3%)=8，206.01元/㎡(見表-10序號(hào)1)

其他地塊的評(píng)估方法參照上述評(píng)估方法。由于每個(gè)地塊的修正系數(shù)不同，修正后的評(píng)估結(jié)果也不同。評(píng)估1-B地塊的評(píng)估值如下表所示：

表-10、1-B地塊評(píng)估值：

■

注：所得稅=（扣除所得稅前土地使用權(quán)評(píng)估值）③+地上建筑已經(jīng)發(fā)生了費(fèi)用④-1-B項(xiàng)目開發(fā)總成本見“表-5”×所得稅稅率=(853、685、000元+48、197、120.97元-146、047、216.22元)×25%=188，958，726.19元

東地塊1-B地塊評(píng)估值為712、923、000.00元。

2.2.2)西地塊項(xiàng)目

根據(jù)評(píng)估要求，選擇與西部地塊用途相似、交易正常、交易日期與評(píng)估基準(zhǔn)日相似的交易案例作為可比例。本次評(píng)估選擇了三個(gè)與評(píng)估對(duì)象（見表-12序列號(hào)4）相同位置、相同供需圈的可比例，具體如下：

表-11、土地可比案例

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對(duì)比可比案例的價(jià)格、交易情況、交易日期、年期、容積率、區(qū)域因素、個(gè)別因素進(jìn)行修正后，待估計(jì)土地樓面單價(jià)為976.00元/㎡(取整)，然后根據(jù)上海土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的規(guī)定，契稅稅率為3%:含契稅的樓面單價(jià)為=修改后估算的樓面單價(jià)×(1+規(guī)定契稅稅率)=9，976.00元/㎡×(1+3%)=10，275.28元/㎡（見表-12序號(hào)4、序號(hào)4.1）

其他地塊的評(píng)估方法參照上述評(píng)估方法。由于各地塊的修正系數(shù)不同，修正后的評(píng)估結(jié)果也不同。西部地塊的最終評(píng)估值如下表所示：

表-12、西部地塊的評(píng)估值：

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此外，天辰健康在固定資產(chǎn)-房屋建筑科目中擁有的康復(fù)醫(yī)院占地總面積為12605㎡，36.805.000的建筑面積㎡，屬于上海(2020)閔字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第060536號(hào)產(chǎn)證，土地面積為68、359.10㎡。天辰健康根據(jù)康復(fù)醫(yī)院占地面積分?jǐn)偽鞑康貕K的土地成本，計(jì)算出康復(fù)醫(yī)院土地使用權(quán)的賬面價(jià)值為30元、117元、516.72元，并調(diào)整為無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)。

在評(píng)估中，將康復(fù)醫(yī)院土地評(píng)估值291、166、000.00元(見表-12中序號(hào)4.1計(jì)算過(guò)程)調(diào)整為無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)。西區(qū)地塊評(píng)估值為783、946、000.00元(見表-12中序號(hào)1-4計(jì)算過(guò)程)，扣除分配給無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)的康復(fù)醫(yī)院土地價(jià)值，西區(qū)地塊最終評(píng)估值為492、780、000.00元。

2.4)庫(kù)存-產(chǎn)品(開發(fā)成本)增值原因及合理性分析

天辰健康庫(kù)存-產(chǎn)品(開發(fā)成本)賬面價(jià)值426、889、064.28元，評(píng)估價(jià)值1.205、703、000.00元，評(píng)估價(jià)值778、813、935.72元，增值率182.44%。

見上表6。天辰健康西地塊平均單價(jià)為2.726.96(元//㎡），最近交易的土地案例樓面單價(jià)較高。因此，庫(kù)存-成品增值率高主要是由于天辰健康土地成本低，根據(jù)市場(chǎng)比較法評(píng)價(jià)增值，同時(shí)評(píng)價(jià)人員參考近期土地交易案例，最終評(píng)價(jià)樓面單價(jià)在合理范圍內(nèi)，庫(kù)存-產(chǎn)品（開發(fā)成本）評(píng)價(jià)值合理。

（2）土地使用權(quán)的具體內(nèi)容、地塊、土地面積、建筑面積、開發(fā)、評(píng)價(jià)方法和過(guò)程，說(shuō)明增值率高的原因和合理性；

公司回復(fù):天辰健康評(píng)估基準(zhǔn)日無(wú)形資產(chǎn)賬面值30、117、516.72元，是原酒店改造康復(fù)醫(yī)院項(xiàng)目所在地的土地使用權(quán)，占地總面積12、605平方米，屬于存貨——上海(2020)閔字房地產(chǎn)權(quán)第060536號(hào)產(chǎn)證，產(chǎn)品(開發(fā)產(chǎn)品)中西地塊。805.00㎡。

表-13、無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)：

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無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)的最終評(píng)估結(jié)果與庫(kù)存-產(chǎn)品(開發(fā)成本)相同，如下

表-14、無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)評(píng)估結(jié)果：

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注：所得稅與1B地塊的計(jì)算方法一致

無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)評(píng)估值為291、166、000.00元。

2)無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)增值率、增值原因及合理性分析

天辰健康無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)賬面價(jià)值30,117,516.72元，291,166,000.00元，261,048,483.28元，866.77%。

本次評(píng)估中無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)增值率較高，主要是因?yàn)樘斐浇】凳歉鶕?jù)土地面積分?jǐn)偀o(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)的土地成本。與西部地塊相比，天辰健康無(wú)形資產(chǎn)中的土地使用權(quán)面積占西部地塊的11.08%，分?jǐn)偝杀据^低，地面單價(jià)為土地成本÷建筑面積=30、117、516.72元÷36,805.00㎡=818.30（元/㎡），取得的土地成本較低。根據(jù)市場(chǎng)比較法，評(píng)估土地是指最近的交易案例。最近交易案例的樓面單價(jià)較高，導(dǎo)致無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)增值率較高。同時(shí)，評(píng)估人員參照近期土地交易案例，最終評(píng)估樓面單價(jià)在合理范圍內(nèi)，無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)評(píng)估值合理。

(3)按土地面積和建筑面積計(jì)算1-B項(xiàng)目3、7、9號(hào)樓占東地塊1-B的比例是否與估值比例一致，如不一致，請(qǐng)說(shuō)明原因和合理性。

公司回復(fù)：根據(jù)建筑面積計(jì)算1-B項(xiàng)目3、7、9號(hào)樓占東地塊1-B的比例和估值比例如下：

表-15、兩個(gè)比例比較：

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1)差異原因：

在兩次評(píng)估中，1B地塊相同的商業(yè)用地的評(píng)估方法是一致的，因此相應(yīng)的樓層單價(jià)也是一致的（見表-1中的樓層單價(jià)）。差異的原因是股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估與個(gè)人資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估對(duì)象的差異。在股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估中，評(píng)估對(duì)象為股權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估1B地塊是為了考慮對(duì)股權(quán)價(jià)值的最終影響，因此需要扣除1B地塊土地評(píng)估增值引起的所得稅凈收入；在個(gè)人資產(chǎn)評(píng)估中，評(píng)估對(duì)象為1-B項(xiàng)目3、7、9號(hào)樓的公允價(jià)值，是指市場(chǎng)參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或轉(zhuǎn)讓一項(xiàng)負(fù)債所需的價(jià)格，不扣除土地評(píng)估增值所得稅。因此，兩次評(píng)估的估值比例大于土地面積，建筑面積計(jì)算為1-B項(xiàng)目3、7、9號(hào)樓占東地塊1-B的比例。

2)調(diào)整后的差異分析

將股權(quán)評(píng)估中1-B項(xiàng)目的評(píng)估值轉(zhuǎn)換為含稅評(píng)估值和在建物業(yè)(1-B項(xiàng)目3、7、9號(hào)樓)相同口徑調(diào)整評(píng)估值，具體流程如下:

1-B項(xiàng)目評(píng)估值轉(zhuǎn)換為稅前評(píng)估值：

表-16、1-B項(xiàng)目土地使用權(quán)調(diào)整為稅前評(píng)估值：

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上表數(shù)據(jù)來(lái)自“表-9”

表-17、1-B項(xiàng)目已將成本調(diào)整為稅前成本：

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注：上述數(shù)據(jù)摘自專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告

3)計(jì)算1-B項(xiàng)目稅前評(píng)估值

1-B項(xiàng)目稅前評(píng)估值=所得稅稅前土地使用權(quán)評(píng)估值(見表10)+1-B項(xiàng)目參與分?jǐn)偟某杀?稅前)=853、685、0000元+47、110、724.12元=900、795、724.12元

經(jīng)過(guò)上述轉(zhuǎn)換，最終1-B項(xiàng)目的稅前評(píng)估值為900元、795元、724.12元。根據(jù)建筑面積計(jì)算1-B項(xiàng)目3、7、9號(hào)樓占東表-18、地塊1-B的比例如下：

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調(diào)整后的估值比例為28.44%，按建筑面積計(jì)算1-B項(xiàng)目3、7、9號(hào)樓占東部地塊1-B的28.50%基本相同。因此，差異是由股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估與個(gè)人資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估對(duì)象不同造成的稅收差異造成的。統(tǒng)一口徑后基本沒有差異，結(jié)果合理。

根據(jù)公告和評(píng)估報(bào)告，天辰健康的主要項(xiàng)目是天辰健康城，上海市閔行區(qū)轉(zhuǎn)橋鎮(zhèn)有東西兩個(gè)地塊。東部地塊包括1-A項(xiàng)目和1-B項(xiàng)目。去年年底，1-A項(xiàng)目建成商業(yè)辦公樓并出售。1-B項(xiàng)目樁基本完成，西部地塊尚未開發(fā)。東地塊土地合同容積率為1.41，均高于西地塊。本次交易擬將東地塊在建物業(yè)轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方(1-B項(xiàng)目3)、7、9號(hào)樓)，并代為建設(shè)。請(qǐng)補(bǔ)充披露：（1）公司選擇容積率高的1-B項(xiàng)目作為目標(biāo)，在項(xiàng)目樁基本完成時(shí)，將其轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方科迅投資和上海峰英作為轉(zhuǎn)讓股權(quán)交易對(duì)價(jià)的主要考慮因素；（2）結(jié)合1-A項(xiàng)目的建設(shè)成本銷售定價(jià)，分析擬轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方的預(yù)期建設(shè)投資和預(yù)期收入，并與評(píng)估結(jié)果進(jìn)行比較，進(jìn)一步說(shuō)明交易定價(jià)是否公平，是否損害上市公司的利益。請(qǐng)公司獨(dú)立董事就此發(fā)表意見。

（1）公司選擇容積率高的1-B項(xiàng)目作為目標(biāo)，在項(xiàng)目樁基本完成時(shí)，將其轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方科迅投資和上海豐盈作為股權(quán)交易對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓的主要考慮因素；

公司回復(fù)： 本次交易的基礎(chǔ)是 “銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司”對(duì)本次交易的股權(quán)和標(biāo)的物進(jìn)行公允價(jià)值評(píng)估，原則上選擇任何地塊作為標(biāo)的物為公允商業(yè)行為，最終選擇東1-B項(xiàng)目3、7、9號(hào)樓作為交易標(biāo)的物主要基于以下考慮:

a）西部地塊尚未進(jìn)入開發(fā)階段，僅停留在概念方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。后續(xù)設(shè)計(jì)將根據(jù)東部地塊的銷售情況、市場(chǎng)情況、公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、國(guó)家政策導(dǎo)向等諸多因素逐步深化和細(xì)化，不適合現(xiàn)階段作為交易對(duì)象；

b）東1-B 施工圖設(shè)計(jì)已基本完成，樁基施工已完成。因此，東1-B項(xiàng)目已相對(duì)穩(wěn)定固化（包括3）、7、9號(hào)樓)，評(píng)估標(biāo)的物清晰，標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)界限和面積相對(duì)準(zhǔn)確完整。

c）與低容積率、現(xiàn)房銷售的東1-A項(xiàng)目相比，東1-B項(xiàng)目容積率高，產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有限。東1-B項(xiàng)目需要在未來(lái)24個(gè)月內(nèi)獲得預(yù)售許可證。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)下行的市場(chǎng)環(huán)境下，公司認(rèn)為選擇東1-B項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓可以提前鎖定銷售，降解未來(lái)市場(chǎng)的難度和風(fēng)險(xiǎn)。此外，在建的東1-B項(xiàng)目立即面臨大量資金投入，以東1-B項(xiàng)目3、7、9號(hào)樓作為股權(quán)交易對(duì)象，其后續(xù)建設(shè)成本投入全部由股權(quán)轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，大大緩解了公司現(xiàn)金流壓力。對(duì)少數(shù)股東股權(quán)交易的總對(duì)價(jià)為404、322、445.64 元，扣除1-B項(xiàng)目3、7、9號(hào)樓在建物業(yè)對(duì)價(jià)256元、168元、708.78元后，少數(shù)股東股權(quán)交易對(duì)價(jià)余額為148元、153元、736.86元，先用于扣除3元、7、9號(hào)樓后續(xù)建設(shè)成本，少數(shù)股東將根據(jù)建設(shè)進(jìn)度提前向公司支付不足部分。

（2）結(jié)合1-A項(xiàng)目的建設(shè)成本和銷售定價(jià)，分析擬轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方的預(yù)期建設(shè)投資和預(yù)期收入，并與評(píng)估結(jié)果進(jìn)行比較，進(jìn)一步說(shuō)明交易定價(jià)是否公平，是否損害上市公司的利益。

公司回復(fù)： 東地塊規(guī)劃容積率為1.41，其中東1-A工程為高度為二層的合院建筑，地面規(guī)劃建筑面積為34.314.00m2、占地面積52.563.00m2，容積率低至0.65，而東1-B項(xiàng)目均為高層塔(其中3)、7、9號(hào)樓高度為8-15層)，地面規(guī)劃建筑面積為92層，731.23m2、占地面積37540.00m2，容積率高達(dá)2.47。兩者在建筑結(jié)構(gòu)形態(tài)、產(chǎn)品吸引力、去化速度、市場(chǎng)價(jià)值、商業(yè)定位等方面存在明顯差異，其建筑成本和銷售定價(jià)沒有參考性和可比性。關(guān)于3、7、我公司聘請(qǐng)了專業(yè)的第三方造價(jià)咨詢公司“凱迪思工程咨詢(上海)有限公司”，出具了“東地塊1-B期3#7#9#開發(fā)成本預(yù)算報(bào)告”，總開發(fā)成本預(yù)算約2.73億元(不含土地出讓金)。每年12月，“凱迪思”將繼續(xù)提供截至當(dāng)年的動(dòng)態(tài)成本報(bào)告，定期報(bào)告項(xiàng)目產(chǎn)值、項(xiàng)目支付、動(dòng)態(tài)成本等實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)，并與我公司項(xiàng)目、成本、財(cái)務(wù)等部門合作進(jìn)行后續(xù)動(dòng)態(tài)成本控制。

1B項(xiàng)目處于開發(fā)初期，假設(shè)公司完成項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)和社會(huì)銷售，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，參照周邊類似產(chǎn)品銷售和市場(chǎng)判斷，公司估計(jì)三棟建筑可能零售稅定價(jià)預(yù)計(jì)6.4億-6.9億元，24-36個(gè)月后完成，預(yù)期收入約為人民幣 1.1-1.3億元，預(yù)期收益計(jì)算流程如下表所示：

東1B-3、7、9號(hào)樓預(yù)期收入計(jì)算表

單位：萬(wàn)元

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上述預(yù)期收入是公司假設(shè)自行完成開發(fā)并向社會(huì)銷售的預(yù)期未來(lái)收入。如果參照中國(guó)人民銀行公布的LPR，以5%的回報(bào)率作為折現(xiàn)系數(shù)，預(yù)期收入對(duì)應(yīng)現(xiàn)值為1-1.2億元。結(jié)合三棟樓在建物業(yè)的評(píng)估結(jié)果，在建三棟樓的評(píng)估價(jià)格為2.56億元，扣除賬面分?jǐn)偝杀竞皖A(yù)期稅費(fèi)后的預(yù)期收入為1.25億元。預(yù)期收入計(jì)算如下表所示：

單位：萬(wàn)元

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綜上所述，公司認(rèn)為項(xiàng)目的預(yù)期收入主要來(lái)自土地增值，公司通過(guò)交易提前鎖定了房地產(chǎn)的主要收入，交易定價(jià)公平，不損害上市公司的利益。

獨(dú)立董事對(duì)問(wèn)題3(2)發(fā)表意見：

同意上述回復(fù)。對(duì)比公司向關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓的在建物業(yè)的預(yù)期收益和評(píng)估結(jié)果，我們認(rèn)為公司擬轉(zhuǎn)讓的在建物業(yè)的交易定價(jià)公平合理。同時(shí)，在向公司了解后，相關(guān)交易的安排也避免了收購(gòu)股權(quán)引起的公司當(dāng)前凈現(xiàn)金流的流出。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，公司提前將部分資產(chǎn)交易鎖定在建房地產(chǎn)，有利于公司當(dāng)前和后續(xù)的整體運(yùn)營(yíng)。本次相關(guān)交易遵循自愿、公平、公開的原則，定價(jià)公平合理，符合公司整體利益，不損害上市公司利益。

特此公告。

上海天辰股份有限公司董事會(huì)

2023年6月14日