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5月份北京市二手房市場減溫 連壞單受阻 一部分小區(qū)業(yè)主談判桌積極減價(jià)
本報(bào)訊記者吳艷新
“5月中下旬至今，大家地區(qū)店面帶看顧客量有小幅度增強(qiáng)，成交價(jià)相對性以前穩(wěn)定降低?！丙溙锓慨a(chǎn)一位藝人經(jīng)紀(jì)人向《證券日報(bào)》記者說，5月份，部分有“連壞單”的居民為了避免毀約而心急下降牌價(jià)，根本不需要講價(jià)，小區(qū)業(yè)主自己上談判桌上就立馬降價(jià)。
據(jù)北京建委官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)分析，截止到5月30日，5月份北京市二手房網(wǎng)簽12117套，同比下跌13.0%。而據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，5月份，根據(jù)麥田房產(chǎn)成交北京二手房成交均價(jià)環(huán)比下跌3.1%。
“北京市二手房市場仍屬于自由競爭，行業(yè)整體表現(xiàn)就是掛牌量提升但買賣價(jià)下跌。”另一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向《證券日報(bào)》記者說，其背后關(guān)鍵只有兩個(gè)層面緣故：一是有買房需求的大多是更換連壞單，即“賣舊買新”，需要將名下的房產(chǎn)掛牌出售；二是必須盡快將掛牌上市樓盤轉(zhuǎn)現(xiàn)，用于購買新購房源合同款，連壞單單有成交周期和支付節(jié)點(diǎn)，因而伴隨著支付連接點(diǎn)靠近，小區(qū)業(yè)主只有迫不得已將掛牌上市出售房源價(jià)錢一降要降。
牌價(jià)下跌議價(jià)空間擴(kuò)大
“5月份，太陽公元在房屋出售源81套，小區(qū)業(yè)主降價(jià)有46套，占有率56.8%；紅璽臺(tái)在房屋出售源19套，小區(qū)業(yè)主降價(jià)有8套，占有率42%。降價(jià)樓盤多，可是力度并不是很大，總價(jià)格強(qiáng)的樓盤優(yōu)惠幅度在30萬-70萬之間?！丙溙锓慨a(chǎn)太陽宮一區(qū)紅璽臺(tái)一店經(jīng)理史玢玢向《證券日報(bào)》記者說：“從掛牌量來說，我店所在地是中高檔標(biāo)底房地產(chǎn)，價(jià)格定位在1000萬-5000萬之間，整體掛牌量上調(diào)5%-10%?！?/p>
依據(jù)麥田房產(chǎn)資料顯示，5月份，北京市二手房掛牌量環(huán)比增加3.7%；二手房掛牌平均價(jià)環(huán)比下跌0.1%。此外，二手房議價(jià)空間與上月對比擴(kuò)張0.37％。與4月份對比，不僅業(yè)主預(yù)估逐漸下降，并且價(jià)格方面也更喜歡作出妥協(xié)以換取交易量?？偠灾灰琢孔兙?，掛牌量提升，銷售市場去化進(jìn)一步承受壓力。
“小區(qū)業(yè)主忽然積極降價(jià)狀況經(jīng)常發(fā)生，心急賣房子的小區(qū)業(yè)主優(yōu)惠幅度比較大，且會(huì)一降要降。一部分小區(qū)業(yè)主到談判桌自己也積極降價(jià)，根本不需要講價(jià)?！丙溙锓慨a(chǎn)天通苑城東區(qū)新版流星花園一店藝人經(jīng)紀(jì)人喬召向《證券日報(bào)》記者說，比方說一單早已合作的買賣，原本小區(qū)業(yè)主交易量預(yù)估為520萬余元-525萬余元，小區(qū)業(yè)主原句是“小于520萬余元就不賣了”，不過后來在談判桌下降2次價(jià)，最終以508萬余元價(jià)錢簽訂。
“盡管時(shí)下歸屬于自由競爭，可事實(shí)上從掛牌上市樓盤的結(jié)構(gòu)來看，樓齡超出20年的房子占據(jù)一半左右，供給的結(jié)構(gòu)性問題仍然存在，買房者挑到適宜房屋的難度系數(shù)仍然很大?！丙溙锓慨a(chǎn)覺得，從買房者的角度來看，在下滑的市場環(huán)境下買房者把握所選擇的主導(dǎo)權(quán)，擁有更充裕的時(shí)間選擇合適的房屋。
在喬召看起來，很多業(yè)主會(huì)把自己的手里的老破舊樓盤更換，現(xiàn)在市面上存在許多更換連壞單狀況。但自由競爭下，購房者觀望情緒深厚。
麥田房產(chǎn)北京亦莊西區(qū)哆啦a夢大雄店藝人經(jīng)紀(jì)人謝麗慶坦言：“我現(xiàn)在接觸到的2個(gè)顧客，一個(gè)不能先預(yù)定酒店，另一個(gè)害怕下手，即便房子降價(jià)迅速，依然怕行差踏錯(cuò)節(jié)奏感。出現(xiàn)這樣的預(yù)估后，造成有相當(dāng)一部分掛牌上市樓盤，價(jià)格已接近尾套著乃至小于套著賣價(jià)?！?/p>
這一現(xiàn)象背后，有一個(gè)問題值得注意，即假如市場利率減弱，那樣連壞單會(huì)不會(huì)僵持不下？毀約難題是否會(huì)接踵而來？
市場前景如何走？
回望上年11月份到12月份，疫情沖擊，北京市市場的需求遭受庫存積壓?，F(xiàn)在2月、3月份，抑制的要求在短期內(nèi)密集釋放出來，二手房市場邁入強(qiáng)悍反跳，一些猶豫的用戶也因?yàn)楫?dāng)年的熱度提溫所以被驅(qū)使進(jìn)入市場。
“3月底，北京市二手房市場處在高點(diǎn)時(shí)，我害怕再次價(jià)格上漲，就定好了一套880萬余元房子，如今心急賣出名下的房產(chǎn)，但好多組購房者都最少來說過兩三次，就是沒提交訂單。”5月31日，陳女士（筆名）向《證券日報(bào)》新聞?dòng)浾弑砺叮缃駫炫瞥鍪鄯课莸木用翊蠖鄶?shù)都是更換要求，歸屬于“買新賣舊”的驚天單。但4月份至今銷售市場減溫，掛牌上市房子依然并沒有售出，如今較為擔(dān)憂因?yàn)橘u不掉房屋而造成買房違約。
陳女士的焦慮并不稀奇。“為了能趕買房子的支付連接點(diǎn)，我掛牌上市售賣的樓房價(jià)格已經(jīng)一降要降，從700余萬元降至679萬余元，但潛在性顧客僅給出了660萬元的價(jià)格，這個(gè)比2021年同社區(qū)同房型樓盤交易量最低價(jià)位更低接近40萬余元。”馬女士（筆名）向《證券日報(bào)》記者說：“賣房子銷量‘心如死灰’，假如無法達(dá)到上一年的價(jià)錢，我準(zhǔn)備把要訂新房毀約?！?/p>
“假如絕大多數(shù)小區(qū)業(yè)主懷有跟馬女士一樣的態(tài)度，那樣連壞單買賣將僵持不下，從而會(huì)帶來違約賠償?shù)绕鹪V，不益于提高市場利率?！蹦硨I(yè)人士向媒體如果是稱。
對于此事，有麥田房產(chǎn)投資分析師還表示，目前市場在房屋出售源逐漸增多，銷售市場觀望情緒提升，造成更換傳動(dòng)鏈條運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，預(yù)估銷售市場不久的將來一兩個(gè)月要經(jīng)歷一個(gè)分階段探底的一個(gè)過程。
從政策端來說，盡管最近北京出臺(tái)了“帶押產(chǎn)權(quán)過戶”等舉措，但現(xiàn)行政策目的是為了提升交易過程，提高流通效率，對市場供需端預(yù)估及進(jìn)入市場個(gè)人行為是不是造成實(shí)質(zhì)危害，還有待觀察。
針對6月份二手房走勢，史玢玢表明，預(yù)估將和5月份差不多。6月份想銷售成交，減價(jià)是速度最快的方式。要是沒有國家扶持政策頒布，估計(jì)銷售市場不容易有較大的波動(dòng)。
喬召覺得：“大幅度減價(jià)概率不大，有可能會(huì)一部分著急賣的樓盤在5月份沒成交，6月份還會(huì)有一個(gè)小幅的減價(jià)?！敝x麗慶表明，一部分檢漏的老板會(huì)出去購房，現(xiàn)在要這種顧客撕掉一個(gè)口子，推動(dòng)別的顧客的消費(fèi)力。6月份，預(yù)估銷售市場會(huì)吞掉很多“已買后賣”業(yè)主收益。
但是，在行業(yè)內(nèi)看起來，伴隨著交易雙方價(jià)錢博奕慢慢進(jìn)行，及其“賣一買一退減個(gè)人所得稅”現(xiàn)行政策年末完畢，預(yù)估后半年很多業(yè)主都會(huì)選擇在年內(nèi)進(jìn)行更換以節(jié)約更換個(gè)人所得稅，再累加年底買房需求小高峰，北京市二手房市場或者在年底邁入顯著翹尾市場行情。
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