特別提示

　　本公司董事會及全體董事保證本公告內(nèi)容不存在任何虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏，并對其內(nèi)容的真實性、準確性和完整性承擔個別及連帶責任。

　　格力地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“公司”）于近期收到上海證券交易所上市公司管理一部《關(guān)于格力地產(chǎn)股份有限公司2022年年度報告的信息披露監(jiān)管工作函》（上證公函【2023】0471號，以下簡稱“《監(jiān)管工作函》”）。

　　公司收到《監(jiān)管工作函》后高度重視，積極組織年審會計師致同會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）和相關(guān)部門按要求對所涉問題進行認真核查落實，并于2023年6月9日披露對《監(jiān)管工作函》中問題二至問題四的回復，具體內(nèi)容詳見公司于2023年6月9日在上海證券交易所網(wǎng)站（www.sse.com.cn）披露的《關(guān)于對上海證券交易所監(jiān)管工作函部分回復的公告》。

　　根據(jù)《監(jiān)管工作函》的要求，現(xiàn)就“問題一 關(guān)于存貨跌價準備”回復內(nèi)容公告如下：

　　問題一：

　　關(guān)于存貨跌價準備。年報顯示，報告期內(nèi)公司計提資產(chǎn)減值準備17.68億元，主要為存貨跌價準備，而2020年、2021年公司計提資產(chǎn)減值準備分別為0億元、1.13億元。公司在前期業(yè)績預告回函中表示，報告期內(nèi)對存貨成本高于可變現(xiàn)凈值的8個地產(chǎn)項目計提存貨跌價準備。請公司：（1）分項目列示近三年年末存貨可變現(xiàn)凈值和賬面成本的金額，并說明每年年末可變現(xiàn)凈值的計算過程、關(guān)鍵假設(shè)與參數(shù)及其選取依據(jù)，包括但不限于預計售價、可售面積、至完工仍需發(fā)生的成本、預計銷售費用及稅金等；（2）結(jié)合近三年年末相關(guān)減值測試時點的項目預售情況、周邊可比樓盤一手房售價情況，說明前期選取的預計售價等參數(shù)是否具有合理性；（3）結(jié)合前述問題，分析以前年度資產(chǎn)減值準備計提的充分性和準確性，以及集中在 2022 年末大額計提的原因及合理性，是否存在前期應(yīng)計提減值未計提、2022 年集中計提大額減值進行利潤調(diào)節(jié)的情形。

　　回復：

　　經(jīng)公司對存貨項目前期計提減值情況進行全面梳理和詳盡調(diào)查，發(fā)現(xiàn)公司下屬全資子公司上海海控保聯(lián)置業(yè)有限公司、上海海控太聯(lián)置業(yè)有限公司及重慶兩江新區(qū)格力地產(chǎn)有限公司2018-2021年度未準確估算存貨的預期未來售價。公司于2023年7月17日召開的第八屆董事會第九次會議和第八屆監(jiān)事會第七次會議審議通過了《關(guān)于前期會計差錯更正的議案》，同意對前期會計差錯予以更正，采用追溯重述法補提2018-2021年度存貨跌價準備，并由此導致2022 年年初存貨、未分配利潤和2022年度資產(chǎn)減值損失需做相應(yīng)調(diào)減。綜上，公司對2018-2022年度財務(wù)報表進行追溯調(diào)整，具體內(nèi)容詳見公司于2023年7月18日在上海證券交易所網(wǎng)站（www.sse.com.cn）披露的《關(guān)于前期會計差錯更正的公告》。

　　追溯調(diào)整后，公司2018-2021年度分別補提存貨跌價準備4.42億元、0.03億元、1.63億元、0.19億元，并由此導致2022年度調(diào)減存貨跌價準備6.26億元。本次前期會計差錯更正涉及公司上海錦云江悅項目、上海雅悅美筑項目以及重慶兩江總部公園項目（P19地塊），會計差錯更正前后上述項目預計售價對比情況如下：

　　單位：萬元/平方米

　　對于上海錦云江悅項目和上海雅悅美筑項目的住宅部分，會計差錯更正前，公司選用周邊二手樓盤售價作為預計售價；會計差錯更正后，公司參考周邊可比樓盤一手房售價及備案時間，按照國家統(tǒng)計局公布的上海市當年新房價格增長率及預計發(fā)售時間計算預計售價。

　　對于重慶兩江總部公園項目（P19地塊），會計差錯更正前，公司參考周邊辦公物業(yè)的價格與項目成本進行對比；會計差錯更正后，公司參考該項目其他地塊的評估價格與項目成本進行對比，計提減值準備。

　　會計差錯更正前，公司未對上述項目計提存貨跌價準備；會計差錯更正后，根據(jù)調(diào)整后的項目預計售價計算，上述項目當年計提存貨跌價準備情況如下：

　　單位：億元

　　追溯調(diào)整后，因上述項目成本高于可變現(xiàn)凈值，公司相應(yīng)補提存貨跌價準備。2018-2021年度會計差錯更正前后，上述項目可變現(xiàn)凈值及存貨減值準備對比情況如下：

　　單位：億元

　　一、分項目列示近三年年末存貨可變現(xiàn)凈值和賬面成本的金額，并說明每年年末可變現(xiàn)凈值的計算過程、關(guān)鍵假設(shè)與參數(shù)及其選取依據(jù)，包括但不限于預計售價、可售面積、至完工仍需發(fā)生的成本、預計銷售費用及稅金等。

　　追溯調(diào)整后，截至2022年年末公司存貨總賬面金額為211.68億元，因公司存貨規(guī)模較大，本次僅選取報告期內(nèi)存貨成本高于可變現(xiàn)凈值的8個地產(chǎn)項目進行列示，占總賬面金額的56%，近三年年末前述存貨項目可變現(xiàn)凈值和賬面成本的金額如下表所示：

　　單位：億元

　?。ㄒ唬┕敬尕浀鴥r準備計提方法

　　根據(jù)會計準則相關(guān)規(guī)定及公司存貨會計政策，公司存貨可變現(xiàn)凈值的確定依據(jù)及存貨跌價準備的計提方法為：

　　“存貨可變現(xiàn)凈值是按存貨的估計售價減去至完工時估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用以及相關(guān)稅費后的金額。在確定存貨的可變現(xiàn)凈值時，以取得的確鑿證據(jù)為基礎(chǔ)，同時考慮持有存貨的目的以及資產(chǎn)負債表日后事項的影響。

　　資產(chǎn)負債表日，存貨成本高于其可變現(xiàn)凈值的，計提存貨跌價準備。本公司通常按照單個存貨項目計提存貨跌價準備，資產(chǎn)負債表日，以前減記存貨價值的影響因素已經(jīng)消失的，存貨跌價準備在原已計提的金額內(nèi)轉(zhuǎn)回?！?/p>

　　公司在可變現(xiàn)凈值測算過程中，重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取標準及依據(jù)如下：

　　1、估計售價：區(qū)分已售物業(yè)及未售物業(yè)，分別選取關(guān)鍵參數(shù)估計售價。對于已售物業(yè)，主要包括已認購、簽約、備案的產(chǎn)品，按照合同金額或認購金額進行確認；對于未售物業(yè)，綜合考慮項目自身定位、近期及期后成交均價、結(jié)合去化及市場同類競品而確認的預計銷售均價進行合理估計。

　　2、至完工時估計將要發(fā)生的成本按照項目動態(tài)成本減去已經(jīng)實際入賬的成本進行合理估計。

　　3、估計的銷售費用和相關(guān)稅費：結(jié)合項目具體情況并參考公司相同或類似項目的銷售費用及稅費水平進行合理估計。

　　（二）各項目可變現(xiàn)凈值的計算過程

　　1、存貨主要減值項目可變現(xiàn)凈值計算過程

　　單位：億元

　?。?）2022年末

　?。?）2021年末

　　（3）2020年末

　　注：應(yīng)提跌價準備⑥=①-③，當結(jié)果為負時，無需計提存貨跌價準備。

　?。?）各項目近三年估計銷售額的測算過程

　　注：不含稅銷售額按照各業(yè)態(tài)可售面積×預計銷售均價與車位預計銷售額合計扣除增值稅后得出。預計銷售均價按照各業(yè)態(tài)可售面積×該業(yè)態(tài)預計銷售均價后加權(quán)得出；車位預計銷售額按照車位預計銷售均價和車位數(shù)量或面積測算。

　　2、存貨主要減值項目預計銷售均價說明

　?。?）上海錦云江悅項目

　　①2020及2021年

　　上海錦云江悅項目業(yè)態(tài)包括住宅、商業(yè)、車位。對于住宅，會計差錯更正前，公司選用周邊二手樓盤售價作為預計售價；會計差錯更正后，公司參考周邊可比樓盤一手房售價及備案時間，按照國家統(tǒng)計局公布的上海市當年新房價格增長率計算確定預計售價，預計住宅2020及2021年末銷售均價分別為12.43萬元/平方米、12.95萬元/平方米。對于商業(yè)及車位，公司參考周邊可比項目售價并綜合考慮自身的品牌定位、所在區(qū)位、工程設(shè)計、裝修標準等因素確定預計售價，預計商業(yè)2020及2021年末銷售均價分別為5.77萬元/平方米、6.32萬元/平方米；車位各年均為1.25萬元/平方米。

　?、?022年

　　該項目于2023年1月開始預售，根據(jù)上海市新房定價政策，項目備案價格均價為12.98萬元/平方米；商業(yè)預計銷售均價為5.56萬元/平方米；車位預計銷售均價為1萬元/平方米。

　?。?）上海雅悅美筑項目

　?、?020及2021年

　　上海雅悅美筑項目業(yè)態(tài)包括住宅、商業(yè)、車位。對于住宅，會計差錯更正前，公司選用周邊二手樓盤售價作為預計售價；會計差錯更正后，公司參考周邊可比樓盤一手房售價及備案時間，按照國家統(tǒng)計局公布的上海市當年新房價格增長率及預計發(fā)售時間計算預計售價，預計住宅2020及2021年末銷售均價分別為5.12萬元/平方米、5.33萬元/平米；對于商業(yè)及車位，公司參考周邊可比項目售價并綜合考慮自身的品牌定位、所在區(qū)位、工程設(shè)計、裝修標準等因素確定預計售價，預計商業(yè)2020及2021年末銷售均價分別為2.65萬元/平方米、3.07萬元/平方米；車位各年均為0.75萬元/平方米。

　　②2022年

　　該項目于2022年11月開始預售，根據(jù)上海市新房定價政策，備案價格均價為5.48萬元/平方米；商業(yè)預計銷售均價為3.32萬元/平方米；車位預計銷售均價為0.44萬元/平方米。

　　（3）珠海海云居項目

　　珠海海云居項目業(yè)態(tài)包括住宅、商業(yè)、車位。2020、2021及2022年末的預計銷售均價是公司參考周邊可比樓盤一手房售價并綜合考慮項目自身的品牌定位、所在區(qū)位、工程設(shè)計、裝修標準及預計發(fā)售時間等因素確定。2020、2021及2022年末，住宅預計銷售均價分別為3.47萬元/平方米、3.44萬元/平方米、2.45萬元/平方米；商業(yè)預計銷售均價分別為4萬元/平方米、4萬元/平方米、3.05萬元/平方米；車位預計銷售均價分別為22.30萬元/個、22萬元/個、11.45萬元/個。

　?。?）珠海雙子星項目

　　珠海雙子星項目業(yè)態(tài)包括住宅、車位。2020、2021及2022年末的預計銷售均價是公司參考周邊可比樓盤一手房售價并結(jié)合本項目已簽約住宅均價及去化因素確定。2020、2021及2022年末，住宅預計銷售均價分別為1.85萬元/平方米、1.72萬元/平方米、0.99萬元/平方米；車位預計銷售均價分別為14.08萬元/個、14.08萬元/個、9.94萬元/個。

　　3、其他存貨項目減值情況說明

　　（1）重慶兩江總部公園項目

　?、夙椖扛艣r

　　重慶兩江總部公園項目位于重慶市兩江新區(qū)，總占地面積約120萬㎡，可建設(shè)用地面積54.4萬㎡，總建筑面積（計容）約為108萬㎡，項目土地使用權(quán)系出讓類型，規(guī)劃用地性質(zhì)為二類居住兼商業(yè)、其他商務(wù)用地、住宅。項目于2013年9月至2016年1月取得土地，2013年9月陸續(xù)開工，分20塊地分期建設(shè)。

　　②計提減值準備情況及其原因

　　重慶兩江總部公園項目地價成本較低，住宅項目完工產(chǎn)品去化情況良好，已售住宅樓盤的毛利率達30%以上。

　　對于重慶兩江總部公園項目（P19地塊），會計差錯更正前，公司參考周邊辦公物業(yè)的價格與項目成本進行對比；會計差錯更正后，公司參考該項目其他地塊的評估價格與項目成本進行對比，計提減值準備。近年來，受房地產(chǎn)市場持續(xù)下行影響，房地產(chǎn)市場成交規(guī)模及成交價格明顯下跌，項目中的辦公樓盤銷售難度增加，公司相應(yīng)計提減值準備，與周邊房地產(chǎn)市場的下跌趨勢基本吻合。

　?。?）珠海格力海岸S2幼兒園項目

　?、夙椖扛艣r

　　珠海格力海岸S2幼兒園項目位于珠海市高新區(qū)，建筑面積約8,478.7㎡，項目于2009年12月取得土地，2011年9月正式開工，2014年4月完成竣工驗收。

　?、谟嬏釡p值準備情況及其原因

　　珠海格力海岸S2幼兒園項目2020年度、2021年度未計提跌價準備，原因是該項目未達到交付使用條件，公司原計劃考慮自營。

　　因2022年下半年國家關(guān)于城鎮(zhèn)小區(qū)配套幼兒園治理工作的要求，項目改由政府回購，2022年末公司內(nèi)部決策程序已履行完畢，正在辦理相關(guān)交接手續(xù)。故公司按與政府商定的回購價減去估計的相關(guān)稅費后計提了跌價準備。

　?。?）珠海部分項目車位

　　珠海部分項目車位主要構(gòu)成為格力廣場、平沙九號花園未銷售車位。

　　上述車位于2020年、2021年未計提減值準備，原因是上述車位的銷售成交價均高于賬面成本。

　　上述車位于2022年計提減值準備的原因為：考慮到公司一年內(nèi)到期有息負債規(guī)模較大，為優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，希望快速回籠資金，營銷部門推出車位促銷計劃，根據(jù)促銷價格預計的收入與賬面價值進行比較，計提減值準備。

　?。?）珠海萬聯(lián)海島項目

　?、夙椖扛艣r

　　珠海萬聯(lián)海島項目為外伶仃島外伶仃灣城市更新改造項目，總規(guī)劃用地面積為33,532.30㎡，項目于2014年啟動，2015年1月正式開工，2019年3月完成部分工程竣工驗收，總建筑面積約為30,668.00㎡。

　?、谟嬏釡p值準備情況及其原因

　　珠海萬聯(lián)海島項目于2020年、2021年未計提減值準備，原因是公司與相關(guān)政府機構(gòu)商談擬將本項目整體移交。公司預期政府回購金額足夠收回全部投入成本。

　　珠海萬聯(lián)海島項目于2022年計提減值準備的原因為：鑒于多方面原因，公司在2022年第四季度確定無法與相關(guān)方達成回購事宜。公司擬將該項目轉(zhuǎn)為自營，按收益法進行評估，相應(yīng)計提減值準備。

　?、?022年珠海萬聯(lián)海島項目可變現(xiàn)凈值計算如下：

　　珠海萬聯(lián)海島項目主要為外伶仃島開發(fā)項目。

　　〈1〉、計算方法及過程

　　由于項目位于外伶仃島，周邊缺少可參考的成交案例；公司對已建成項目擬以出租為主，未制訂銷售方案。綜合上述因素，對于外伶仃島開發(fā)項目的可變現(xiàn)凈值采用收益法進行評估。

　　本次采用收益法在未來若干年按一定比率遞增的計算公式：

　　其中：A 為年租金凈收益；

　　年租金凈收益按下式計算：

　　年租金凈收益＝年租賃有效收入-年客觀經(jīng)營成本

　　年租賃有效收入＝年租賃潛在毛收入×（1-空置率）

　　年客觀經(jīng)營成本＝房產(chǎn)稅+營業(yè)稅等+管理費+維修費+保險費

　　通過現(xiàn)場市場調(diào)研得出平均出租單價為75.29元/平方米/月，以此作為年租賃潛在毛收入。

　　年客觀經(jīng)營成本按照一定比例進行確定。

　　r為折現(xiàn)率；

　　折現(xiàn)率采用無風險報酬率加風險報酬率確定。無風險報酬率按銀行一年期定期存款利率確定為1.5%，風險報酬率通過對評估對象在營運過程中存在的經(jīng)營風險、市場風險、財務(wù)風險及政策風險等分析確定為4%。則折現(xiàn)率r為5.5%。

　　g為凈收益逐年遞增比率；

　　通過市場調(diào)查，租金的增長率一般為每年3% -5%，本次估價取增長率為 3.5%。

　　n為房地產(chǎn)自評估時點至未來可獲收益年限，按各用途下土地使用年限及房屋壽命年限孰短原則確定。

　　〈2〉、可變現(xiàn)凈值計算結(jié)果

　　通過采用上述評估方法及過程，得出珠海萬聯(lián)海島項目可變現(xiàn)凈值如下：

　　單位：億元

　　二、結(jié)合近三年年末相關(guān)減值測試時點的項目預售情況、周邊可比樓盤一手房售價情況，說明前期選取的預計售價等參數(shù)是否具有合理性。

　　追溯調(diào)整后，項目周邊可比樓盤一手房售價等情況如下：

　?。ㄒ唬┲苓厴潜P一手房售價情況

　　1、上海錦云江悅項目

　　注：上海錦云江悅項目已于2022年12月完成銷售價格備案審批，項目備案價格均價為12.98萬元/平方米，故2022年末再無需參照周邊可比樓盤價格進行減值測試。

　　2、上海雅悅美筑項目

　　注：上海雅悅美筑項目已于2022年10月底完成銷售價格備案審批，備案價格均價為5.48萬元/平方米，故2022年末再無需參照周邊可比樓盤價格進行減值測試。

　　3、珠海海云居項目

　　4、珠海雙子星項目

　　如上所示，計算可變現(xiàn)凈值預計售價是參照周邊可比樓盤一手房售價并根據(jù)公司項目品牌、所處位置、定位、工程設(shè)計等作適當調(diào)整所得，各期預計售價參數(shù)的選取具有合理性。

　　三、結(jié)合前述問題，分析以前年度資產(chǎn)減值準備計提的充分性和準確性，以及集中在 2022 年末大額計提的原因及合理性，是否存在前期應(yīng)計提減值未計提、2022 年集中計提大額減值進行利潤調(diào)節(jié)的情形。

　　追溯調(diào)整后，公司存貨跌價準備計提比例等情況如下：

　　（一）公司存貨跌價準備計提比例與同行業(yè)比較

　　1、公司近三年存貨計提減值準備情況如下：

　　單位：億元

　　2、同行業(yè)代表性房地產(chǎn)公司近兩年存貨跌價比率比較

　　單位：億元

　　公司2020、2021、2022年度各期末存貨跌價準備比率分別為2.76%、3.59%及8.18%。與存貨規(guī)模相當?shù)姆科笊鲜泄镜钠骄较啾融厔莼疽恢?，略有不同系公司品牌定位、項目所在區(qū)域、工程設(shè)計、裝修標準等因素綜合影響所致，但不存在重大差異。

　?。ǘ?022年末計提存貨跌價準備的原因

　　公司2022年度存貨跌價準備計提相關(guān)政策與前期一致，計提金額發(fā)生較大變化的原因主要有以下方面：

　　1、會計差錯更正前，公司對上海錦云江悅、上海雅悅美筑兩個項目進行減值測試時，各年末選取預計售價參數(shù)的方法是按照項目未來達到可銷售狀態(tài)的時點預計銷售價格，同時參考當期周邊可比樓盤二手房售價為參數(shù)以判斷預計售價的合理性?？紤]上海兩個項目所在地區(qū)一手房及二手房均呈逐年上升趨勢，如果用項目周邊可比樓盤一手房備案價的增長趨勢計算未來售價，在項目達到可銷售狀態(tài)時的預計售價接近或高于二手房售價。因此，公司時任管理層基于對當?shù)胤康禺a(chǎn)銷售市場發(fā)展趨勢的理解，一直預計未來銷售收入足夠覆蓋項目成本及費用，不存在減值跡象，存在對于當?shù)胤康禺a(chǎn)銷售市場發(fā)展趨勢預期過高，未能充分結(jié)合外部市場經(jīng)營環(huán)境及政策變化進行預判，經(jīng)營策略調(diào)整不夠及時，對預計售價的判斷不夠謹慎的情形。在上海2022年最新一手房定價政策指導下，上述項目最終確定的備案價低于公司預期，因此在2022年度相應(yīng)計提減值準備。

　　2、2022年，受各種因素影響，我國房地產(chǎn)市場總體購房信心處于歷史低點，城市市場分化明顯，行業(yè)深度調(diào)整帶來的短期挑戰(zhàn)前所未有。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資自2022年4月起連續(xù)8個月負增長，全年總額同比下降10%；房屋新開工面積同比下降近40%。2022年末商品房待售面積比上年增長10%，其中住宅待售面積增長18%。從行業(yè)第三方統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2022年，業(yè)內(nèi)房企銷售及拿地金額大幅收縮，其中百強房企2022年累計銷售業(yè)績規(guī)模同比降低41.6%,全年拿地總額同比下滑近五成,與五年內(nèi)峰值2020年相比下滑超過60%。公司珠海、重慶項目所在地交易量大幅度萎縮，此類項目包括珠海海云居項目、珠海雙子星項目、重慶兩江總部公園項目。

　　3、公司一年內(nèi)到期有息負債規(guī)模較大，為保證有息負債按期償還及已發(fā)售建設(shè)項目如期交付，保障資金鏈安全，公司新一屆管理層迅速調(diào)整經(jīng)營策略，采取積極、靈活的促銷政策，以價換量、加速回籠，此類項目主要為部分車位。

　　4、珠海格力海岸S2幼兒園項目、珠海萬聯(lián)海島項目為公司2022年調(diào)整經(jīng)營策略，項目由政府進行回購或者改為自營，在2022年項目情況發(fā)生重大變化而導致減值。

　　綜上所述，經(jīng)公司自查，公司部分存貨項目在2018-2021年度未能準確估算預期未來售價，存在前期應(yīng)計提減值未計提的情形。在采用追溯重述法補提2018-2021年度存貨跌價準備，并由此導致相應(yīng)調(diào)減2022年度資產(chǎn)減值損失后，公司不存在前期應(yīng)計提減值未計提、2022年集中計提大額減值進行利潤調(diào)節(jié)的情形。公司新一屆董監(jiān)高和財務(wù)部門將持續(xù)加強對相關(guān)會計準則的學習和理解，嚴格按照企業(yè)會計準則要求，結(jié)合公司實際情況，進一步提高會計處理和信息披露質(zhì)量。

　　特此公告。

　　格力地產(chǎn)股份有限公司董事會

　　二〇二三年七月十八日